Pendant un bail en cours, le propriétaire n’a pas l’obligation de refaire un DPE. Le diagnostic énergétique location est obligatoire au moment de la mise en location initiale — lors de la signature du bail — et doit être annexé au contrat. Tant que le même locataire occupe le logement, aucun DPE nouveau n’est exigé. En revanche, les règles changent dès qu’il est question de renouvellement, d’augmentation de loyer ou de relocation, notamment pour les logements classés F ou G.
Cet article détaille ce que le propriétaire peut ou ne peut pas faire selon la situation de son bail, le calendrier des interdictions progressives et les droits du locataire en place.
DPE obligatoire à la location : à quel moment exactement
Le DPE obligatoire location s’applique à deux moments précis : lors de la mise en annonce du logement (le DPE doit figurer dans l’annonce) et lors de la signature du bail (il doit être annexé au contrat).
Pour un dpe bail en cours, aucune obligation de refaire le diagnostic n’existe pendant la durée du bail en vigueur, quelle que soit la classe énergétique du logement. Le bailleur n’est pas non plus tenu d’effectuer des travaux rénovation énergétique pour maintenir le bail actif — sauf évolution législative sur le critère de décence.
La situation change à trois occasions :
- lors d’une relocation (nouveau locataire, nouveau bail) ;
- lors d’une révision ou augmentation de loyer soumise aux règles du gel des loyers dpe ;
- lors du renouvellement du bail si des obligations spécifiques entrent en vigueur.
Logements classés F ou G : gel des loyers en vigueur depuis 2022
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires d’un logement classé F ou G — communément appelé passoire énergétique location — ne peuvent plus augmenter le loyer ni lors d’une révision annuelle (IRL), ni lors d’un renouvellement de bail, ni lors d’une relocation, en zones tendues comme en zones non tendues.
Ce gel des loyers dpe s’applique aussi bien aux baux en cours qu’aux nouvelles locations. Concrètement :
- Le loyer ne peut pas être réévalué à la hausse lors du renouvellement annuel, même si l’indice de référence des loyers (IRL) est positif.
- Lors d’une relocation (changement de locataire), le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
- En cas de vacance prolongée, le loyer reste plafonné au dernier loyer pratiqué.
La seule exception : si le propriétaire a réalisé des travaux rénovation énergétique permettant d’atteindre au minimum la classe E, il peut sortir du gel et réviser le loyer dans les conditions de droit commun.
Calendrier des interdictions de louer : ce qui est déjà en vigueur
Le calendrier interdiction location s’échelonne progressivement :
Dès le 1er janvier 2023 : les logements dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an d’énergie finale (les G les plus énergivores) sont considérés comme des logements indécents énergétiques et ne peuvent plus être proposés à la location, ni à la relocation.
À partir du 1er janvier 2025 : l’ensemble des logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux et les relocations en France métropolitaine. Un bail en cours signé avant cette date peut théoriquement se poursuivre, mais le logement entre dans la catégorie des logements indécents.
À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront à leur tour interdits à la location pour les nouvelles mises en location et relocations.
À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront concernés.
Ces interdictions portent sur les nouvelles locations et relocations. Elles ne contraignent pas légalement à rompre un bail en cours — mais elles ouvrent des droits au locataire.
Ce que le propriétaire peut et ne peut pas faire selon la situation
| Situation | Obligation | Autorisé | Interdit |
|---|---|---|---|
| Bail en cours (F ou G) | Aucun nouveau DPE | Maintenir le bail | Augmenter le loyer |
| Renouvellement (F ou G) | DPE valide en annexe | Renouveler sans hausse | Réviser le loyer à la hausse |
| Relocation (G depuis 2025) | DPE valide | Réaliser travaux pour reclasser | Relouer sans travaux |
| Relocation (F depuis 2028) | DPE valide | Réaliser travaux pour reclasser | Relouer sans travaux |
Droits du locataire en place dans un logement F ou G
Le locataire occupant un logement classé F ou G dispose de droits spécifiques depuis que le critère de performance énergétique logement a été intégré à la définition du logement décent.
Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation dépasse le seuil réglementaire est considéré comme non décent sur le plan énergétique. Le locataire peut, à ce titre :
Mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre un niveau de performance conforme. Cette démarche se fait par lettre recommandée. En l’absence de réponse ou de travaux dans un délai raisonnable, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection.
Obtenir une réduction de loyer ou une suspension du paiement dans l’attente des travaux, si le logement est jugé non décent par un tribunal.
Ne pas voir son loyer augmenter : le gel des loyers s’applique de plein droit, sans démarche particulière du locataire.
En revanche, le locataire ne peut pas résilier le bail de plein droit au seul motif que le logement est classé F ou G. La résiliation pour non-décence nécessite une procédure judiciaire.
Renouvellement du bail DPE : ce que le propriétaire doit anticiper
Le renouvellement bail dpe ne déclenche pas l’obligation de refaire un diagnostic si le DPE existant est encore valide (durée de validité : 10 ans, sauf exceptions pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, qui ont des échéances spécifiques).
En revanche, si le DPE est expiré au moment du renouvellement, le propriétaire devra en faire réaliser un nouveau avant de proposer le logement à une relocation. Pour un bail qui se renouvelle tacitement avec le même locataire, l’absence de DPE valide n’entraîne pas la nullité du renouvellement — mais elle prive le bailleur de toute possibilité d’augmentation de loyer et l’expose à un recours du locataire.
Pour les obligations bailleur dpe, la règle est simple : anticiper les travaux avant d’atteindre la date d’interdiction applicable à la classe du logement. Attendre la relocation pour engager des travaux, c’est risquer de se retrouver avec un logement impossible à relouer sans intervention préalable.
Ce que le bailleur doit faire dès maintenant pour un logement F ou G
Face aux interdictions progressives, les propriétaires de passoires énergétiques ont intérêt à agir avant les échéances légales. Plusieurs dispositifs d’aide existent pour financer les travaux rénovation énergétique : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, aides de l’Anah, CEE (certificats d’économies d’énergie). Ces aides sont cumulables sous conditions et peuvent couvrir une part significative du coût d’une rénovation permettant de passer de G ou F à E ou D.
Un logement rénové au-delà du seuil E sort du gel des loyers, retrouve sa valeur locative de marché et échappe aux restrictions d’interdiction de location. Pour les bailleurs qui envisagent une revente, une meilleure classe DPE améliore également la valeur vénale du bien — le DPE ayant un impact croissant sur les prix de l’immobilier résidentiel depuis 2022.
