Pour louer une résidence secondaire, le propriétaire n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, qui régit uniquement les locations à usage de résidence principale. Il peut donc recourir à un bail Code civil, plus souple : durée librement fixée, conditions négociées entre les parties, préavis adapté. Mais ce choix n’est pas anodin — il dépend de la nature du bien, de la durée envisagée et du profil du locataire. Tour d’horizon des contrats disponibles, des clauses indispensables et des pièges à éviter.
Bail Code civil : le contrat de référence pour une résidence secondaire
Le bail résidence secondaire relevant du Code civil (articles 1713 et suivants) est la solution la plus courante lorsque le locataire n’occupe pas le logement à titre de résidence principale. Il s’applique aussi bien aux locations meublées qu’aux locations vides destinées à un usage secondaire.
Ses principales caractéristiques :
- Durée librement fixée : le contrat de location résidence secondaire peut courir sur 6 mois, 1 an, 3 ans ou toute autre durée convenue entre les parties.
- Préavis négocié : contrairement aux baux de résidence principale (3 mois pour le bailleur, 1 mois pour le locataire en zone tendue), le préavis est fixé librement dans le contrat. Il est conseillé de l’indiquer expressément pour éviter tout litige.
- Loyer librement fixé : aucun encadrement des loyers ne s’applique, même dans les villes soumises à ce dispositif pour les résidences principales.
- Dépôt de garantie librement fixé : pas de plafond légal. En pratique, un à deux mois de loyer hors charges est l’usage courant.
Le contrat doit néanmoins être écrit, préciser l’identité des parties, la description du bien, le montant du loyer, les charges et les conditions de révision. Un état des lieux d’entrée et de sortie est fortement recommandé — il n’est pas légalement obligatoire dans ce cadre, mais il protège les deux parties en cas de litige sur les dégradations.
Résidence principale vs résidence secondaire : une distinction fondamentale
La distinction entre résidence principale et résidence secondaire conditionne tout le régime juridique applicable. Un logement est considéré comme résidence principale lorsqu’il constitue le lieu de vie habituel et effectif du locataire — c’est-à-dire celui où il réside plus de huit mois par an, sauf exception professionnelle ou médicale.
Si un propriétaire loue un bien en le qualifiant de résidence secondaire alors que le locataire l’occupe en réalité comme résidence principale, le bail est exposé à une requalification. Dans ce cas, le juge peut imposer l’application de la loi de 1989, avec toutes ses contraintes : durée minimale de 3 ans (vide) ou 1 an (meublé), préavis encadrés, plafonnement des dépôts de garantie. Cette requalification peut être demandée par le locataire à tout moment.
Pour se prémunir, le bailleur doit s’assurer que le locataire atteste par écrit que le logement ne constitue pas sa résidence principale, et que les conditions effectives d’occupation correspondent bien à cet usage.
Location saisonnière et meublé de tourisme : une alternative encadrée
Lorsque la résidence secondaire est louée pour de courtes périodes à des vacanciers, on bascule dans le régime de la location saisonnière. Le contrat est conclu pour une durée maximale de 90 jours consécutifs par le même locataire, sans reconduction tacite possible.
Ce type de location obéit à des règles spécifiques :
- Le contrat doit mentionner le prix, la durée, la description du logement et les éventuelles charges.
- Aucun état des lieux n’est légalement imposé, mais il est vivement conseillé.
- Le dépôt de garantie est librement fixé.
- Dans certaines communes (Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse…), le logement doit être déclaré en mairie et peut nécessiter une autorisation de changement d’usage si le propriétaire n’y réside pas.
Si le bien est loué via une plateforme comme Airbnb ou Abritel, il entre dans la catégorie des meublés de tourisme. Le propriétaire doit alors le déclarer en mairie (formulaire Cerfa n°14004). Dans les zones tendues, une limite de 120 jours de location par an peut s’appliquer pour les résidences principales — mais cette limite ne concerne pas les résidences secondaires pures, sous réserve d’obtenir les autorisations municipales requises.
Le bail mobilité : pour les locations meublées de courte durée
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, créé par la loi ELAN en 2018. Sa durée est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable. Il s’adresse à des locataires en situation de mobilité professionnelle : étudiant, stagiaire, apprenti, salarié en mission temporaire, etc.
Ce bail présente des particularités notables :
- Aucun dépôt de garantie n’est autorisé (des dispositifs de caution comme Visale peuvent être utilisés).
- Le préavis du locataire est d’un mois ; le bailleur ne peut pas donner congé avant le terme.
- Le logement doit être meublé conformément aux critères légaux (liste réglementaire de meubles obligatoires).
- Il ne peut pas être reconduit avec le même locataire.
Pour une résidence secondaire louée ponctuellement à des personnes en mobilité, le bail mobilité est une option pertinente — à condition de respecter strictement les critères d’éligibilité du locataire.
Tableau comparatif des baux applicables à une résidence secondaire
| Type de bail | Durée | Usage | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Bail Code civil | Libre (ex. 6 mois, 1 an, 3 ans) | Résidence secondaire du locataire | Risque de requalification si usage réel = résidence principale |
| Location saisonnière | Max. 90 jours consécutifs | Vacanciers, touristes | Déclaration en mairie obligatoire dans certaines communes |
| Meublé de tourisme | Variable (nuitées/semaines) | Location via plateforme | Autorisation de changement d’usage possible selon commune |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Locataire en mobilité professionnelle | Pas de dépôt de garantie ; non renouvelable |
Clauses indispensables dans un contrat de location résidence secondaire
Un bail Code civil bien rédigé doit aller au-delà du strict minimum. Plusieurs clauses méritent une attention particulière.
La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement grave du locataire — impayé de loyer, défaut d’assurance, sous-location non autorisée. Elle évite au bailleur de devoir démontrer une faute devant le tribunal pour obtenir la résiliation.
L’assurance habitation : contrairement aux baux de résidence principale, le bail Code civil ne rend pas obligatoire la souscription d’une assurance par le locataire — sauf si cette obligation est expressément stipulée dans le contrat. Il est donc fortement conseillé d’inclure une clause imposant au locataire de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux) avant l’entrée dans les lieux, et à chaque renouvellement.
L’état des lieux : même s’il n’est pas légalement obligatoire dans ce cadre, un état des lieux contradictoire et détaillé — à l’entrée comme à la sortie — reste la meilleure protection contre les litiges sur les dégradations. En son absence, le logement est présumé rendu en bon état, ce qui peut défavoriser le bailleur.
La destination du bien : le contrat doit explicitement mentionner que le logement est loué à titre de résidence secondaire et non principale. Le locataire peut être invité à signer une attestation sur l’honneur en ce sens.
Le préavis : il doit être clairement défini — durée, forme (recommandé avec AR), et point de départ du délai. À défaut de clause, les règles du droit commun s’appliquent, ce qui peut générer des incertitudes.
Fiscalité et obligations du propriétaire bailleur 🏠
Louer une résidence secondaire génère des revenus imposables. Selon le régime choisi, les règles diffèrent.
Pour une location vide : les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime micro-foncier (abattement de 30 %) s’applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà, le régime réel permet de déduire les charges réelles.
Pour une location meublée : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) jusqu’à certains seuils. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet, au régime réel, d’amortir le bien et de déduire les charges.
Dans tous les cas, le propriétaire doit déclarer ses revenus locatifs et, si le logement est classé meublé de tourisme, respecter les obligations déclaratives auprès de la commune et de l’administration fiscale.
Choisir le bon bail pour sa résidence secondaire selon son projet locatif
Le choix du bail pour une résidence secondaire dépend avant tout de la fréquence et de la durée des locations envisagées. Pour une occupation longue durée par un locataire identifié, le bail Code civil est la solution adaptée — à condition de rédiger un contrat solide et de s’assurer que l’usage réel correspond bien à un usage secondaire. Pour des locations courtes et répétées, la location saisonnière ou le meublé de tourisme répondent mieux aux besoins, sous réserve de respecter les obligations locales. Le bail mobilité, enfin, couvre un cas précis : la mobilité professionnelle de courte durée. Identifier clairement son projet locatif avant de signer reste la meilleure façon d’éviter les litiges et les requalifications.
