Oui, vous pouvez louer votre résidence secondaire — et contrairement à la résidence principale, vous n’êtes pas limité à 120 jours par an. Cette règle des 120 jours ne s’applique qu’aux résidences principales mises en location courte durée. Pour une résidence secondaire, la liberté est plus grande, mais les obligations varient selon que vous optez pour la location saisonnière à la nuitée ou la semaine, ou pour un bail de résidence secondaire régi par le Code civil. Voici ce que vous devez savoir pour louer légalement, éviter les pièges courants et optimiser votre fiscalité.
Location saisonnière d’une résidence secondaire : ce que la loi impose
Louer sa résidence secondaire en courte durée à une clientèle de passage — vacanciers, touristes, voyageurs d’affaires — relève du régime du meublé de tourisme. Ce régime est encadré par le code du tourisme et, depuis la loi Le Meur de 2024, les obligations se sont renforcées.
La déclaration en mairie est obligatoire
Avant toute mise en location, vous devez effectuer une déclaration mairie via le formulaire Cerfa n° 14004. Cette démarche est obligatoire dans toutes les communes, quelle que soit leur taille. Elle permet d’obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres que vous devez faire figurer sur toutes vos annonces (Airbnb, Abritel, Booking, etc.). Les plateformes sont tenues de refuser la publication d’annonces sans ce numéro.
Le changement d’usage : uniquement dans certaines communes
Le changement d’usage est une procédure distincte de la déclaration. Elle concerne les communes de plus de 200 000 habitants et certaines agglomérations (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.) qui ont instauré une réglementation spécifique. Si votre résidence secondaire est située dans l’une de ces villes, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie avant de la louer à la nuit. Cette procédure peut être permanente ou temporaire, et parfois soumise à compensation (obligation de transformer un autre local en logement).
Pour les communes moins tendues, la simple déclaration suffit. Vérifiez le règlement local avant toute mise en location.
La limite des 120 jours ne s’applique pas à la résidence secondaire
C’est une confusion fréquente. Le plafond légal de 120 jours de location par an ne concerne que les résidences principales. Pour une résidence secondaire, aucune limite de durée n’est imposée par la loi nationale — vous pouvez théoriquement la louer 365 jours par an en courte durée, sous réserve du règlement communal et des règles de copropriété.
Bail résidence secondaire : le cadre du Code civil
Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire pour une durée plus longue — quelques semaines à plusieurs mois — sans que le locataire en fasse sa résidence principale, vous pouvez recourir à un bail Code civil. Ce type de contrat, aussi appelé bail de résidence secondaire, échappe à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations de résidence principale.
Durée et liberté contractuelle
Le bail Code civil offre une grande souplesse : la durée, le montant du loyer, les conditions de renouvellement et de résiliation sont librement négociés entre les parties. Il peut couvrir quelques semaines comme plusieurs mois. Vous pouvez l’utiliser pour louer à un professionnel en déplacement, à un étudiant pour un semestre, ou à une famille pour la saison estivale.
Ce que le contrat doit prévoir
Même si la loi de 1989 ne s’applique pas, le contrat doit être rédigé avec soin. Il doit préciser l’usage non principal du logement par le locataire, la durée exacte, le montant du loyer et des charges, ainsi que les conditions de résiliation. En cas de litige, c’est le Code civil et les clauses du contrat qui font foi. Aucune protection spécifique au profit du locataire ne s’impose automatiquement, mais le juge peut requalifier le bail si le locataire prouve qu’il s’agissait en réalité de sa résidence principale.
Tableau récapitulatif des types de location d’une résidence secondaire
| Type de location | Durée | Démarche obligatoire | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme (courte durée) | Nuit, semaine, mois | Déclaration mairie + numéro d’enregistrement | Changement d’usage requis dans certaines grandes villes |
| Bail Code civil (moyenne durée) | Quelques semaines à plusieurs mois | Contrat écrit suffisant | Risque de requalification si le locataire en fait sa résidence principale |
| Location saisonnière classique | À la semaine ou quinzaine | Déclaration mairie | Vérifier règlement de copropriété et règles communales |
| Location longue durée (non résidence principale) | Plus de 6 mois | Bail Code civil écrit | Le locataire ne peut pas invoquer la loi de 1989 sauf requalification |
Fiscalité : comment sont imposés les revenus locatifs d’une résidence secondaire
Les revenus tirés de la location de votre résidence secondaire — qu’il s’agisse d’une location saisonnière ou d’un bail Code civil — sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le logement est loué meublé.
Le régime micro-BIC
Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (seuil 2024, sous réserve d’évolution), vous bénéficiez automatiquement du micro-BIC. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes brutes pour calculer le revenu imposable. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement était historiquement de 71 %, mais les règles ont évolué avec la loi Le Meur — vérifiez le seuil applicable à votre situation au moment de votre déclaration.
Le régime réel
Si vos charges réelles (entretien, assurance, intérêts d’emprunt, amortissement du bien et du mobilier, taxe foncière…) dépassent l’abattement forfaitaire, le régime réel peut être plus avantageux. Il nécessite une comptabilité rigoureuse et, dans la plupart des cas, l’aide d’un expert-comptable.
La taxe d’habitation sur la résidence secondaire
Contrairement à la résidence principale, exonérée de taxe d’habitation depuis 2023, la taxe d’habitation reste due sur les résidences secondaires. Elle est à la charge du propriétaire. La mettre en location — même à temps plein — ne supprime pas automatiquement cette taxe. Certaines communes appliquent une majoration pouvant aller jusqu’à 60 % dans les zones tendues.
Copropriété et assurance : deux points souvent négligés 🔑
Vérifiez le règlement de copropriété avant de louer
Si votre résidence secondaire est en copropriété — appartement dans une résidence de vacances, studio en station de ski, logement dans un immeuble collectif — vous devez impérativement consulter le règlement de copropriété avant toute mise en location. Certains règlements interdisent la location saisonnière à une clientèle de passage, ou l’autorisent uniquement sous certaines conditions. Un règlement qui impose une clause d’habitation bourgeoise, par exemple, peut limiter ou interdire la location touristique. Enfreindre cette règle vous expose à des poursuites judiciaires de la part du syndicat de copropriété.
Informez votre assureur
Votre contrat d’assurance habitation standard ne couvre pas nécessairement les dommages causés par des locataires de passage. En location saisonnière, les contrats classiques comportent souvent des exclusions ou des plafonds de garantie inadaptés. Vous devez informer votre assureur de votre projet de location et vérifier que votre couverture inclut la responsabilité civile locative, les dommages aux biens et le recours des voisins dans le cadre d’une location à des tiers. Une extension de garantie ou un contrat spécifique propriétaire non-occupant (PNO) peut s’avérer nécessaire.
Les pièges courants à éviter pour louer sa résidence secondaire en toute légalité
Ne pas déclarer les revenus locatifs est la première erreur. L’administration fiscale a accès aux données transmises par les plateformes de location : Airbnb, Abritel et Booking communiquent annuellement aux impôts les revenus perçus par leurs hôtes. Tout oubli de déclaration peut conduire à un redressement assorti de pénalités.
Publier une annonce sans numéro d’enregistrement expose désormais à des sanctions, les plateformes étant tenues de le vérifier. Commencez par obtenir votre numéro avant de mettre le bien en ligne.
Négliger le règlement communal peut coûter cher, surtout dans les villes touristiques qui ont mis en place des quotas ou des zones de compensation pour le changement d’usage. Renseignez-vous systématiquement auprès de la mairie.
Utiliser un bail Code civil pour masquer une location principale de facto peut se retourner contre vous. Si le locataire établit que le logement est bien sa résidence principale — domiciliation fiscale, justificatifs administratifs — un juge peut requalifier le bail et lui accorder les protections de la loi de 1989.
Ce qui change selon la commune et la zone géographique
La réglementation sur la location de résidence secondaire n’est pas uniforme sur le territoire. Les communes classées en zone tendue ou en station touristique ont souvent édicté des règles spécifiques plus contraignantes : plafond de jours de location annuel local, obligation de compensation pour le changement d’usage, taxe de séjour renforcée.
Avant de louer votre résidence secondaire, trois vérifications s’imposent systématiquement : consulter le service urbanisme de la mairie pour connaître les obligations locales, lire attentivement le règlement de copropriété si applicable, et contacter votre assureur pour adapter votre contrat. Ces trois démarches préalables permettent d’éviter l’essentiel des litiges et des sanctions.
