Un DPE périmé en cours de location n’entraîne pas automatiquement la nullité du bail. Le contrat reste valide tant qu’il a été signé avec un diagnostic de performance énergétique en cours de validité à ce moment-là. En revanche, un DPE valide devient indispensable dès qu’une nouvelle étape contractuelle intervient : renouvellement du bail, reconduction, mise en location à un nouveau locataire, ou augmentation de loyer dans un logement énergivore. Voici ce que cela implique concrètement pour le propriétaire bailleur et le locataire, selon la situation.
Durée de validité du DPE : ce que dit la réglementation
La durée de validité d’un diagnostic de performance énergétique est de dix ans pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021. Au-delà, le DPE est considéré comme expiré et ne peut plus être utilisé pour une mise en location.
Mais la réglementation a introduit une exception importante pour les DPE plus anciens. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont été déclarés caducs de manière anticipée : ils ont perdu leur validité le 31 décembre 2024, même s’ils n’avaient pas encore atteint leur dixième anniversaire. Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 étaient, quant à eux, déjà expirés depuis le 31 décembre 2022.
Ce calendrier accéléré signifie que de nombreux propriétaires bailleurs se retrouvent aujourd’hui avec un DPE expiré sans en avoir été explicitement avertis. Si votre bail a été signé entre 2018 et 2021 et que vous n’avez pas refait de DPE depuis, il est très probable que votre diagnostic soit périmé.
Ce qui se passe si le DPE expire pendant une location en cours
Tant que le locataire en place reste dans le logement dans le cadre du bail initial, un DPE périmé en cours de location ne provoque pas de rupture automatique du contrat. La loi ne prévoit pas de sanction directe pour le seul fait qu’un DPE tombe en expiration pendant l’exécution d’un bail en cours.
En revanche, plusieurs situations déclenchent l’obligation de disposer d’un DPE valide :
Le renouvellement du bail. À l’échéance du bail de location (trois ans pour un logement non meublé, un an pour un meublé), si le contrat est reconduit formellement ou qu’un nouveau bail est signé, le propriétaire bailleur doit fournir un DPE valide. Sans cela, le dossier de diagnostic technique (DDT) est incomplet et le bailleur s’expose à des recours du locataire.
La mise en location à un nouveau locataire. Si le logement se libère et que vous souhaitez le relouer, un DPE valide est obligatoire pour diffuser l’annonce et signer le nouveau bail.
L’augmentation de loyer. Pour les logements classés F ou G, la réglementation impose des conditions supplémentaires à toute hausse de loyer. Un DPE valide est alors indispensable pour déterminer la classe énergétique du bien et vérifier si l’augmentation est légalement possible.
Logements classés F et G : des restrictions qui s’accélèrent
Les passoires thermiques font l’objet d’un calendrier d’interdiction progressive qui bouleverse les droits et obligations des bailleurs.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an d’énergie finale sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être proposés à la location. Depuis le 1er janvier 2025, cette interdiction s’étend à l’ensemble des logements classés G, quelle que soit leur consommation précise.
Le calendrier prévoit ensuite :
- 2028 : interdiction de mise en location des logements classés F
- 2034 : interdiction de mise en location des logements classés E
Pour les baux en cours, un locataire occupant un logement classé G peut invoquer le critère de décence énergétique pour mettre en demeure son propriétaire d’engager des travaux. Si le bailleur n’agit pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire pour obtenir une réduction de loyer ou la réalisation de travaux sous astreinte.
La notion de décence énergétique, introduite par la loi Climat et Résilience, s’applique également aux baux en cours. Elle n’attend pas le renouvellement du bail pour produire ses effets.
Augmentation de loyer et DPE expiré : un risque sous-estimé
Pour les logements situés en zone tendue, les règles d’encadrement des loyers limitent déjà les hausses possibles. Mais au-delà de cet encadrement, les logements classés F et G font face à une contrainte supplémentaire : le gel des loyers.
Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail, que le bien soit situé ou non en zone tendue. Cette mesure s’applique même si le contrat prévoyait une clause d’indexation sur l’IRL (indice de référence des loyers).
Pour savoir si cette interdiction s’applique à votre bien, vous avez besoin d’un DPE valide indiquant la classe énergétique. Un DPE expiré ne suffit pas : la classe énergétique qu’il mentionne ne peut pas être opposée légalement.
Un propriétaire bailleur qui augmente le loyer d’un logement classé F ou G en s’appuyant sur un DPE périmé prend un double risque : la nullité de la hausse et une action en répétition des sommes indûment perçues par le locataire.
Tableau récapitulatif : situation, obligation, risque et action
| Situation | Obligation du bailleur | Risque en cas d’inaction | Action recommandée |
|---|---|---|---|
| DPE expiré, bail en cours, locataire en place | Aucune obligation immédiate | Faible à court terme | Anticiper le renouvellement |
| Renouvellement ou nouveau bail | DPE valide obligatoire | DDT incomplet, recours locataire | Faire réaliser un nouveau DPE |
| Logement classé G (depuis 2025) | Décence énergétique exigible | Mise en demeure, réduction de loyer | Engager des travaux ou suspendre la location |
| Augmentation de loyer, logement F ou G | Interdiction de hausse | Nullité de la hausse, remboursement | Vérifier la classe avant tout avenant |
Démarches du propriétaire bailleur pour régulariser sa situation
Si votre DPE est expiré ou que vous anticipez un renouvellement de bail, la démarche est simple dans son principe mais doit être planifiée suffisamment tôt.
Faire réaliser un nouveau DPE. Le diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur certifié, selon la méthode de calcul en vigueur depuis juillet 2021 (méthode 3CL pour les logements). Le coût varie généralement entre 100 et 250 euros selon la surface et la localisation du bien.
Vérifier la nouvelle classe énergétique obtenue. Si le logement est classé F ou G, le bailleur doit évaluer les conséquences : gel du loyer, contrainte de décence, et calendrier d’interdiction. Des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation peuvent être envisagés pour améliorer la classe et retrouver une pleine liberté contractuelle.
Mettre à jour le dossier de diagnostic technique. Le DPE s’intègre dans un ensemble de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, électricité, gaz, etc.). Profitez du renouvellement du DPE pour vérifier que les autres diagnostics sont également en cours de validité avant de signer tout nouveau bail.
Informer le locataire. Si vous êtes en cours de bail et que vous venez de faire réaliser un nouveau DPE révélant une classe F ou G, informez votre locataire par écrit. Cette transparence réduit le risque de contentieux et ouvre la voie à une discussion sur d’éventuels travaux.
⚠️ Ce que le locataire peut faire face à un DPE expiré ou à un logement énergivore
Le locataire n’est pas sans recours face à un propriétaire bailleur qui n’a pas mis à jour son DPE ou qui loue un logement ne respectant plus les critères de décence énergétique.
Si le logement est classé G et que le bailleur refuse d’agir, le locataire peut adresser une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec accusé de réception, en invoquant le manquement à l’obligation de décence. Sans réponse dans un délai raisonnable (généralement deux mois), il peut saisir :
- la commission départementale de conciliation pour une tentative de règlement amiable,
- le tribunal judiciaire pour obtenir la réalisation des travaux sous astreinte, ou une réduction de loyer pendant la période de non-conformité.
En cas de renouvellement de bail sans DPE valide fourni par le bailleur, le locataire peut refuser de signer le nouveau contrat ou exiger la remise du diagnostic avant toute reconduction formelle.
Anticiper plutôt que subir : l’intérêt de refaire un DPE avant l’échéance du bail
Un DPE périmé en cours de location n’est pas une urgence absolue si le bail se déroule normalement. Mais attendre la dernière minute expose à des délais imprévus : les diagnostiqueurs sont parfois sollicités en forte demande, et un retard peut bloquer la signature d’un nouveau bail ou la relocation du bien. Planifier le renouvellement du DPE six à douze mois avant l’échéance du bail permet d’anticiper les éventuelles surprises sur la classe énergétique et d’engager des travaux si nécessaire avant que les restrictions légales ne s’appliquent.
