Lorsque l’acheteur fait traîner la vente, la première chose à faire est de relire le compromis de vente : il contient les dates butoirs, les conditions suspensives et les pénalités applicables. Selon l’avancement du dossier — offre acceptée, compromis signé, obtention du prêt ou signature de l’acte authentique — les recours ne sont pas les mêmes. Ignorer la procédure adaptée, c’est risquer de perdre du temps, voire des droits.
Offre acceptée mais rien ne se passe : que faire avant le compromis ?
L’offre d’achat acceptée par le vendeur est un accord moral, mais elle n’a pas la même force juridique qu’un compromis signé. Si l’acheteur tarde à prendre rendez-vous chez le notaire ou cesse de répondre, le vendeur dispose de marges de manœuvre limitées à ce stade.
En l’absence de compromis, aucune date butoir contractuelle ne court. Le vendeur peut relancer l’acheteur par écrit (e-mail ou lettre recommandée) en fixant une date limite raisonnable pour signer le compromis. Si l’acheteur ne donne pas suite, le vendeur peut remettre le bien en vente sans engager de frais ni risquer de poursuite, sauf si l’offre écrite comportait une clause de dédit ou une promesse synallagmatique.
Point de vigilance : si l’offre a été rédigée comme une promesse de vente avec indemnité d’immobilisation, la situation change. Dans ce cas, le notaire doit être consulté avant toute décision.
Compromis signé : le délai de rétractation et les premières échéances
Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la remise en main propre de l’acte. Durant cette période, il peut se rétracter sans justification ni pénalité.
Passé ce délai, le compromis devient ferme — sous réserve des conditions suspensives. Si l’acheteur tarde sans invoquer de condition suspensive valable, le vendeur peut agir.
La date butoir inscrite dans le compromis est la référence. Elle indique la date limite à laquelle l’acte authentique doit être signé. Un retard non justifié de l’acheteur au-delà de cette date ouvre le droit à la mise en demeure.
Condition suspensive de prêt : l’acheteur peut-il faire traîner indéfiniment ?
La condition suspensive de prêt est l’une des causes les plus fréquentes de retard. Le compromis fixe généralement un délai — souvent 45 à 60 jours — pendant lequel l’acheteur doit obtenir son financement. Si ce délai est respecté et que le prêt est refusé, la vente est annulée sans pénalité, et le dépôt de garantie est restitué.
Mais si l’acheteur ne dépose pas sa demande de prêt dans les temps, fournit des dossiers incomplets à sa banque, multiplie les reports ou ne communique pas sur l’avancement, il peut être considéré comme ne remplissant pas ses obligations de bonne foi.
Dans ce cas, le vendeur peut contester la défaillance de la condition suspensive et prétendre aux indemnités prévues au contrat, notamment la clause pénale. Cette démarche nécessite de prouver la mauvaise foi de l’acheteur — ce qui exige des échanges écrits conservés et, souvent, l’intervention d’un avocat.
Acheteur qui refuse de signer l’acte authentique : mise en demeure et procès-verbal de carence
Lorsque l’acte authentique est prêt et que l’acheteur retarde ou refuse la signature, le notaire est en première ligne. Il peut convoquer les deux parties pour la signature. Si l’acheteur ne se présente pas sans motif légitime, le notaire dresse un procès-verbal de carence : ce document officiel atteste du refus ou de l’absence de l’acheteur et constitue une pièce essentielle pour la suite de la procédure.
Le vendeur doit ensuite adresser une mise en demeure à l’acheteur, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier lui enjoint de se présenter pour signer dans un délai fixé, sous peine d’application des sanctions contractuelles.
Si l’acheteur reste défaillant, deux voies s’ouvrent :
1. La clause pénale La plupart des compromis prévoient une clause pénale, généralement équivalente à 10 % du prix de vente. Le vendeur peut conserver le dépôt de garantie versé par l’acheteur (souvent 5 à 10 % du prix) à titre de dommages-intérêts, à condition que cette somme corresponde bien à la clause pénale stipulée.
2. L’exécution forcée Si le vendeur préfère contraindre l’acheteur à finaliser la vente plutôt que de percevoir une indemnité, il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une exécution forcée de la vente. Cette procédure est longue (1 à 3 ans), coûteuse, et n’aboutit pas toujours si l’acheteur est insolvable.
Tableau récapitulatif : situation, recours, délai, point de vigilance
| Situation | Recours possible | Délai indicatif | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Acheteur muet après offre acceptée | Relance écrite + remise en vente | Aucun délai légal | Vérifier si l’offre crée une obligation contractuelle |
| Acheteur dans le délai de rétractation | Aucun recours possible | 10 jours après signature | Délai incompressible, même si le marché évolue |
| Retard sur condition suspensive de prêt | Prouver la mauvaise foi + clause pénale | Selon délai du compromis | Conserver tous les échanges écrits |
| Refus de signer l’acte authentique | PV de carence + mise en demeure + clause pénale ou exécution forcée | Mise en demeure : 8 à 15 jours | L’exécution forcée peut durer plusieurs années |
Ce que le notaire peut (et ne peut pas) faire
Le notaire est un officier public neutre : il ne peut pas forcer l’acheteur à signer, mais il joue un rôle crucial dans la documentation des manquements. Le procès-verbal de carence qu’il établit est indispensable pour toute action en justice. Il peut aussi informer les deux parties de leurs droits, mais ne représente aucune d’elles.
En cas de blocage persistant, le vendeur a intérêt à mandater un avocat spécialisé en droit immobilier. C’est lui qui rédigera la mise en demeure formelle, évaluera les chances d’une exécution forcée et conseillera sur l’opportunité de conserver le dépôt de garantie ou d’engager une procédure judiciaire.
Acheteur qui fait traîner : agir vite pour ne pas perdre ses droits ⚠️
La tentation d’attendre que la situation se débloque seule est risquée. Chaque semaine perdue sans réaction écrite peut affaiblir la position du vendeur. Dès que la date butoir du compromis est dépassée sans signature ni prolongation formelle signée, le vendeur doit agir.
Concrètement : relancer par écrit, consulter le notaire pour dresser un procès-verbal de carence, puis mettre en demeure l’acheteur par lettre recommandée. Si l’acheteur reste défaillant, le compromis prévoit en général les indemnités dues — clause pénale ou conservation du dépôt de garantie — sans qu’il soit nécessaire de passer par un tribunal, dans la majorité des cas.
L’essentiel est de ne jamais agir verbalement : tout doit être écrit, daté et envoyé en recommandé pour constituer un dossier solide.
