Les honoraires de location sont les frais d’agence facturés lors de la mise en location d’un bien immobilier. Ils rémunèrent les prestations réalisées par l’agent immobilier pour le compte du bailleur et, dans une certaine mesure, du locataire. Leur montant est encadré par la loi depuis 2014, avec des plafonds qui varient selon la localisation du logement.
Cet article explique ce que couvrent ces honoraires, qui paie quoi, comment se calcule le plafond au m², et en quoi ils diffèrent d’une gestion locative.
Ce que couvrent les honoraires de location
Les honoraires de location regroupent les services rendus par l’agence immobilière pour mettre en relation un propriétaire et un locataire. Ils comprennent généralement :
- les visites du logement : organisation et réalisation des visites avec les candidats locataires ;
- la constitution et l’étude du dossier de location : vérification des pièces justificatives, analyse de la solvabilité ;
- la rédaction du bail : établissement du contrat de location conforme à la législation en vigueur ;
- l’état des lieux d’entrée : réalisation contradictoire du constat à la remise des clés.
Ces quatre missions sont les prestations de base couvertes par les honoraires. Tout service complémentaire (garanties, assurances, suivi administratif) relève d’une autre facturation.
Qui paie les frais d’agence : locataire ou propriétaire ?
La loi ALUR (2014) a instauré un partage des frais entre bailleur et locataire. Mais ce partage n’est pas égal, et il ne concerne pas toutes les prestations.
Le locataire peut être facturé uniquement pour :
- les visites du logement ;
- la constitution du dossier de location ;
- la rédaction du bail ;
- l’état des lieux d’entrée.
Pour ces quatre postes, les frais sont partagés entre les deux parties, mais la part du locataire est plafonnée (voir section suivante). En pratique, le propriétaire paie au moins autant que le locataire.
Le propriétaire supporte seul :
- tous les honoraires qui dépassent les plafonds légaux applicables au locataire ;
- la totalité des honoraires si le bailleur a mandaté l’agence sans que le locataire ne soit demandeur de la mise en relation.
Les frais d’agence locataire sont donc strictement encadrés, tandis que les frais d’agence propriétaire ne sont pas plafonnés par la loi (ils résultent de la négociation entre le bailleur et l’agence).
Plafonds des honoraires de location selon la zone géographique
Le décret du 1er août 2014 fixe des plafonds en euros par mètre carré de surface habitable pour la part imputable au locataire. Ces plafonds varient selon trois zones :
| Zone | Plafond locataire (état des lieux inclus) | Plafond locataire (hors état des lieux) |
|---|---|---|
| Zone très tendue | 12 €/m² | 10 €/m² |
| Zone tendue | 10 €/m² | 8 €/m² |
| Zone non tendue | 8 €/m² | 6 €/m² |
La zone très tendue correspond à Paris et 76 communes de la petite couronne. La zone tendue regroupe les grandes agglomérations (Lyon, Bordeaux, Nantes, Montpellier…). La zone non tendue couvre le reste du territoire.
L’état des lieux d’entrée représente un plafond distinct de 3 €/m², inclus dans les montants ci-dessus ou facturé séparément selon les agences.
Le plafond honoraires location s’applique à la part du locataire. La part du propriétaire peut être supérieure, sans limitation légale.
Exemple chiffré : calcul des honoraires pour un appartement de 45 m² à Lyon
Lyon est classée en zone tendue.
- Plafond applicable au locataire (avec état des lieux d’entrée) : 10 €/m²
- Surface : 45 m²
- Part maximale facturée au locataire : 45 × 10 = 450 €
Si l’agence facture globalement 1 200 € d’honoraires pour cette location, le locataire ne peut pas payer plus de 450 €. Le propriétaire prend en charge le solde, soit 750 €.
C’est la règle fondamentale : le locataire ne peut jamais payer plus que le propriétaire sur les prestations partagées.
Quand sont dus les honoraires de location ?
Les honoraires de location ne sont exigibles qu’à la signature du bail. Aucun versement ne peut être réclamé avant cette date, ni au moment de la simple visite, ni lors du dépôt du dossier de location.
Toute agence qui réclame un acompte ou des frais de dossier avant la signature du contrat contrevient à la loi. Le locataire est en droit de refuser et de signaler la pratique à la DGCCRF.
Les honoraires sont payés une seule fois, au moment de l’entrée dans les lieux. Ils ne sont pas récurrents.
État des lieux de sortie : qui paie ?
C’est un point souvent mal compris. L’état des lieux de sortie n’est pas inclus dans les honoraires de location plafonnés. Il ne peut pas être facturé au locataire dans le cadre des frais d’agence réglementés.
Si l’état des lieux de sortie est réalisé par un commissaire de justice (anciennement huissier) à la demande d’une partie ou en cas de désaccord, les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire, selon un tarif réglementé. Mais ce n’est pas une obligation : lorsqu’il est réalisé directement par l’agence ou entre les parties, il ne génère pas de frais supplémentaires pour le locataire.
Honoraires de location vs gestion locative : ne pas confondre
Les honoraires de location sont des frais ponctuels, liés à la mise en location du bien (recherche du locataire, signature du bail). Ils sont payés une seule fois.
La gestion locative est un service continu, facturé chaque mois sous forme de pourcentage des loyers encaissés (généralement entre 5 % et 10 % TTC). Elle couvre l’encaissement des loyers, l’envoi des quittances, la gestion des impayés, le suivi des travaux et les relations avec le locataire au quotidien.
Un propriétaire peut signer un mandat de location (ponctuel) sans pour autant confier la gestion locative à l’agence. Inversement, certaines agences proposent des forfaits combinant les deux. Il est essentiel de bien distinguer ce qui relève de chaque contrat pour éviter les doubles facturations.
| Critère | Honoraires de location | Gestion locative |
|---|---|---|
| Nature | Ponctuelle | Récurrente (mensuelle) |
| Moment | À la signature du bail | Pendant toute la durée de location |
| Qui paie | Locataire + propriétaire | Propriétaire seul |
| Plafond légal | Oui (pour le locataire) | Non |
Ce que vous pouvez vérifier avant de signer
Avant de payer des frais d’agence location, le locataire peut exiger de l’agence :
- l’affichage du montant des honoraires (obligation légale en vitrine et sur les annonces) ;
- la confirmation écrite de la zone géographique applicable ;
- le détail des prestations facturées et leur correspondance avec les quatre postes autorisés.
Tout dépassement du prix au m² réglementaire est contestable. En cas de litige, le locataire peut saisir gratuitement le médiateur de la consommation compétent ou la commission départementale de conciliation.
