L’état des lieux est obligatoire pour toute location meublée constituant la résidence principale du locataire, au même titre que pour un logement vide. Ce que change radicalement la nature du bien, c’est la présence d’un inventaire exhaustif du mobilier et un état détaillé du mobilier pièce par pièce. Sans ce document, le propriétaire ne peut pas retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour des dégradations.
Cet article détaille ce que doit contenir l’état des lieux location meublée, comment se déroulent l’entrée et la sortie, et ce que vous risquez en cas d’omission.
Ce que la loi impose pour un logement meublé résidence principale
La loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret du 30 mars 2016 encadrent strictement l’état des lieux pour meublé lorsque le bien constitue la résidence principale du locataire. Le document doit être établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire, à la remise des clés puis à la restitution des clés.
Il doit impérativement mentionner :
- la date et l’adresse complète du logement ;
- l’identité et les coordonnées des parties (et de l’agence si elle intervient) ;
- le nombre de clés remises ;
- le relevé des compteurs (eau, gaz, électricité) ;
- une description pièce par pièce de l’état des sols, murs, plafonds, portes, fenêtres et équipements fixes ;
- l’inventaire du mobilier et l’état détaillé du mobilier, avec la description précise de chaque meuble et équipement fourni.
Ce dernier point est la différence fondamentale avec le vide. Dans un appartement non meublé, on note l’état des surfaces. Dans un logement meublé, il faut également consigner l’état de chaque élément mobilier : canapé, table, chaises, électroménager, literie, luminaires, vaisselle, etc.
L’inventaire du mobilier : comment le rédiger correctement
L’inventaire du mobilier doit être annexé à l’état des lieux ou intégré directement dans le document. Il liste, pièce par pièce, l’ensemble des meubles et équipements présents. Pour chaque élément, il faut noter :
- la désignation précise (ex. : « canapé d’angle en tissu gris 3 places ») ;
- la quantité ;
- l’état au moment de l’entrée : neuf, bon état, usage normal, usé, abîmé.
Une description vague comme « canapé : bon état » est insuffisante et risque d’être inopposable en cas de litige. Plus l’état détaillé du mobilier est précis, mieux les deux parties sont protégées. Des photos horodatées constituent un complément utile, même si elles n’ont pas force légale à elles seules.
Le décret du 30 mars 2016 fixe la liste minimale des meubles obligatoires dans un logement meublé résidence principale (literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien). Chacun doit figurer dans l’inventaire.
État des lieux d’entrée et état des lieux de sortie : ce qui change
À l’entrée
L’état des lieux d’entrée est établi le jour de la remise des clés. Il fixe l’état de référence du logement et de son mobilier. Le locataire dispose d’un délai de 10 jours après la signature pour signaler par écrit tout élément qu’il n’aurait pas remarqué le jour J (problème dissimulé, défaut mineur, etc.). Ce délai est porté à un mois pour les éléments liés au chauffage (testé uniquement en saison froide).
Passé ce délai, les observations ne peuvent plus être ajoutées unilatéralement. Il est donc dans l’intérêt du locataire de procéder à une inspection rigoureuse et de ne rien laisser de côté.
À la sortie
L’état des lieux de sortie a lieu le jour de la restitution des clés, idéalement en présence des deux parties. Il est comparé point par point à l’état des lieux d’entrée. Toute dégradation constatée, tout meuble manquant ou abîmé au-delà de l’usure normale peut donner lieu à retenue sur le dépôt de garantie.
Si le bailleur ne peut pas être présent, il peut mandater une agence ou un tiers. Si le locataire refuse de participer, le propriétaire peut faire établir l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice (anciennement huissier), aux frais partagés.
Vétusté : ce que le propriétaire ne peut pas facturer
La grille de vétusté est un outil permettant de distinguer l’usure normale liée au temps d’une véritable dégradation. Elle peut être annexée au bail et à l’état des lieux. En son absence, c’est la grille recommandée par accord collectif (type UNPI/CLCV) ou l’appréciation du juge qui s’applique.
Concrètement, un canapé acheté neuf il y a 8 ans ne peut pas être facturé au locataire à sa valeur d’origine. La vétusté réduit le montant imputable. Un logement meublé étant par nature plus exposé à l’usure (utilisation quotidienne des meubles et équipements), la grille de vétusté y est particulièrement importante.
Le bailleur ne peut réclamer que la différence entre l’état constaté et ce que l’usure normale justifiait.
Dépôt de garantie et retenues possibles
Pour un logement meublé résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Il est restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois si des différences sont constatées.
Les retenues autorisées portent sur :
- les dégradations imputables au locataire (hors vétusté) ;
- les meubles cassés, tachés ou disparus ;
- le remplacement d’équipements détériorés ;
- les loyers ou charges impayés.
Sans état des lieux d’entrée, la loi présume que le logement a été remis en bon état, ce qui avantage le locataire. Sans état des lieux de sortie établi contradictoirement, le bailleur perd une grande partie de ses recours.
Frais d’état des lieux : qui paie quoi
Lorsque l’état des lieux est réalisé par une agence immobilière, les frais d’état des lieux sont encadrés par la loi. Ils sont plafonnés à 3 € TTC par m² de surface habitable pour le locataire, et au moins équivalents pour le bailleur. Au-delà de ce plafond, les frais supplémentaires restent à la charge exclusive du propriétaire.
Lorsque l’état des lieux est réalisé directement entre particuliers, il est gratuit pour les deux parties.
Si un commissaire de justice intervient (état des lieux de sortie en cas de litige), le coût est fixé par tarif réglementé et partagé à parts égales.
Vide ou meublé : les différences clés en un coup d’œil
| Critère | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Inventaire du mobilier | Non requis | Obligatoire, pièce par pièce |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Délai de restitution | 1 ou 2 mois | 1 ou 2 mois (identique) |
| Grille de vétusté | Recommandée | Recommandée, très utile |
Ce que vous risquez sans état des lieux conforme
Un état des lieux incomplet, non signé ou établi sans inventaire du mobilier est juridiquement fragile. En cas de litige, le juge peut écarter les prétentions du bailleur si le document ne permet pas d’établir clairement l’état du bien et du mobilier à l’entrée. De la même façon, un locataire qui ne fait pas ses observations dans les 10 jours suivant l’état des lieux d’entrée renonce à corriger d’éventuelles erreurs initiales.
La rigueur du document protège les deux parties : le propriétaire pour justifier des retenues, le locataire pour prouver qu’une dégradation préexistait.
