La scission de copropriété consiste à diviser une copropriété existante en deux ou plusieurs entités juridiques distinctes, chacune dotée de son propre syndicat des copropriétaires, de son propre règlement de copropriété et de son propre budget. Elle est encadrée par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, qui en fixe les conditions et la procédure. Si la scission est techniquement possible dans de nombreuses situations, elle n’est pas automatique : elle suppose une configuration physique adaptée, une décision prise en assemblée générale et l’intervention de plusieurs professionnels. Voici ce qu’il faut savoir avant d’engager une telle démarche.
Ce que dit l’article 28 de la loi 1965 sur la division de copropriété
L’article 28 loi 1965 est le texte de référence en matière de division de copropriété. Il distingue deux hypothèses :
La scission à l’initiative des copropriétaires. Lorsque la configuration des immeubles le permet — notamment dans le cas d’une copropriété horizontale composée de bâtiments distincts pouvant être isolés les uns des autres — les copropriétaires peuvent décider de scinder la copropriété. La condition physique est essentielle : les parties destinées à former chaque nouvelle entité doivent pouvoir fonctionner de façon autonome, avec leurs propres parties communes et leurs propres équipements collectifs.
La scission judiciaire. Dans certains cas de blocage grave ou de situation conflictuelle persistante, un copropriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir la scission, même sans décision unanime ou majoritaire de l’assemblée. Cette voie reste exceptionnelle et réservée aux situations où le fonctionnement de la copropriété est sérieusement compromis.
La loi ne pose pas de seuil de taille minimale ou maximale pour envisager une scission : c’est avant tout la configuration physique du bâti qui détermine la faisabilité.
Copropriété horizontale et bâtiments distincts : la condition physique indispensable
La scission de copropriété n’est pas envisageable dans tous les immeubles. La condition première est que les entités issues de la division puissent fonctionner de manière véritablement indépendante. En pratique, cela s’applique le plus souvent à :
Les copropriétés horizontales. Un ensemble pavillonnaire ou un lotissement organisé en copropriété, composé de maisons individuelles reliées par des voies, espaces verts ou réseaux communs, se prête bien à la scission dès lors qu’on peut identifier des sous-ensembles cohérents et autonomes.
Les ensembles immobiliers composés de bâtiments distincts. Une copropriété regroupant plusieurs immeubles collectifs séparés — avec leurs propres entrées, escaliers, toitures et réseaux — peut être divisée en plusieurs copropriétés indépendantes si chaque bâtiment peut fonctionner seul.
En revanche, un immeuble en monobloc — un seul bâtiment avec des parties communes partagées indivisibles (toiture unique, hall commun, ascenseur central) — ne peut pas faire l’objet d’une scission de copropriété au sens strict. Dans ce cas, d’autres techniques juridiques peuvent être envisagées, comme la division en volumes, qui relève d’un régime différent et sort du champ de la loi de 1965.
Il est systématiquement recommandé de faire réaliser une étude de faisabilité par un géomètre-expert avant d’initier toute procédure, afin de vérifier si la configuration physique du bien est compatible avec une scission.
Quelle majorité est requise en assemblée générale pour voter la scission ?
La décision de procéder à une scission de copropriété doit être votée en assemblée générale. La majorité requise dépend du texte applicable et de la nature exacte de la décision :
| Décision | Majorité requise | Base légale |
|---|---|---|
| Scission de copropriété (principe) | Majorité absolue (article 25) | Article 28, loi 1965 |
| Si l’article 25 ne réunit pas la majorité | Possible passerelle vers l’article 25-1 | Article 25-1, loi 1965 |
| Modification du règlement de copropriété | Majorité absolue (article 25) | Article 49, loi 1965 |
| Dissolution de la copropriété (autre hypothèse) | Unanimité | Article 29, loi 1965 |
La majorité article 25 — dite majorité absolue — correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Elle est plus exigeante que la majorité simple (qui ne compte que les voix des présents et représentés) mais moins contraignante que l’unanimité.
Si la résolution ne réunit pas la majorité absolue mais obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une seconde assemblée peut être convoquée dans les trois mois pour statuer à la majorité des présents et représentés (article 25-1). Ce mécanisme de passerelle peut faciliter l’adoption de la décision en cas de fort absentéisme.
Il est important de noter que la scission ne se confond pas avec la dissolution de la copropriété. La dissolution implique la disparition complète du régime de copropriété, tandis que la scission crée plusieurs nouvelles copropriétés à partir de l’ancienne.
Les étapes concrètes de la procédure de scission
Une division de copropriété bien conduite suit un enchaînement précis d’étapes, qui mobilise plusieurs intervenants.
1. Étude de faisabilité physique et juridique. Le géomètre-expert analyse la configuration des bâtiments pour déterminer si une scission est techniquement réalisable. Il identifie les parties communes à répartir ou à créer, et vérifie la viabilité de chaque entité issue de la division.
2. Élaboration du projet de scission. En lien avec le notaire et éventuellement un avocat spécialisé, le projet est formalisé. Il inclut la répartition des parties communes, la future répartition des charges de chaque nouvelle copropriété, et les modifications à apporter à l’état descriptif de division.
3. Convocation et vote en assemblée générale. Le syndic inscrit la question à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Les copropriétaires votent sur le principe de la scission, ainsi que sur les documents annexes (nouveau règlement, état descriptif de division projeté). Le vote doit atteindre la majorité absolue pour être valide.
4. Établissement des nouveaux documents par le notaire. Après le vote favorable, le notaire établit les nouveaux règlements de copropriété pour chaque entité issue de la scission, ainsi que les nouveaux états descriptifs de division. Ces actes sont publiés au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques).
5. Constitution des nouveaux syndicats. Chaque nouvelle copropriété doit se doter de son propre syndic, de son propre conseil syndical et tenir sa propre assemblée générale constitutive. Les charges et dettes de l’ancienne copropriété doivent être réparties entre les nouvelles entités selon les modalités prévues dans le projet de scission.
L’ensemble de la procédure peut prendre plusieurs mois, voire plus d’un an dans les grandes copropriétés complexes.
Répartition des charges et dettes : un point de friction fréquent
La question de la répartition des charges et des dettes lors d’une scission de copropriété est souvent la plus délicate à trancher. Plusieurs problèmes peuvent se poser :
Les dettes antérieures. Si la copropriété initiale a des impayés ou des emprunts collectifs en cours (travaux financés par un crédit syndical, par exemple), leur répartition entre les nouvelles entités doit être clairement établie dans le projet de scission. Les nouveaux syndicats ne peuvent pas ignorer les engagements pris par l’ancienne copropriété.
Le fonds de travaux. La loi ALUR impose aux copropriétés de constituer un fonds de travaux. En cas de scission, ce fonds doit être réparti entre les nouvelles copropriétés selon une clé de répartition définie dans le projet.
Les charges de parties communes résiduelles. Certains équipements peuvent rester communs aux nouvelles copropriétés (une voirie d’accès partagée, un réseau d’eau commune, etc.). Dans ce cas, une convention de charges croisées ou la création d’un syndicat secondaire peut être nécessaire pour organiser la gestion de ces éléments communs résiduels.
La clarté du projet sur ces points est déterminante pour la réussite de l’opération et pour éviter des contentieux ultérieurs.
📋 Scission vs division en volumes : ne pas confondre deux mécanismes distincts
La scission de copropriété est parfois confondue avec d’autres opérations de division immobilière. Il est utile de les distinguer clairement :
La division de lot consiste à subdiviser un lot existant au sein d’une copropriété en plusieurs lots distincts (couper un grand appartement en deux, par exemple). Elle ne modifie pas la structure de la copropriété elle-même et relève d’une procédure distincte, souvent soumise à l’accord de l’assemblée générale et à une modification du règlement de copropriété.
La division en volumes est une technique alternative qui permet d’organiser des ensembles immobiliers complexes sans recourir au régime de la copropriété. Chaque volume est délimité géographiquement et appartient à un propriétaire distinct, sans parties communes au sens de la loi de 1965. Elle est souvent utilisée pour des opérations mixtes (logements, commerces, bureaux, parkings) ou des ensembles très importants. La division en volumes échappe à la loi du 10 juillet 1965 et obéit à ses propres règles.
La dissolution de copropriété suppose que l’ensemble du régime disparaît, généralement parce que tous les lots sont réunis dans une même main ou parce qu’une décision unanime le prévoit. Elle ne crée pas de nouvelles copropriétés.
La scission, elle, est le seul mécanisme qui permet de transformer une copropriété unique en plusieurs copropriétés autonomes, chacune dotée de sa propre personnalité morale et de son propre fonctionnement.
Quand la scission devient la meilleure solution pour une grande copropriété
Les grandes copropriétés hétérogènes — composées de bâtiments d’époques différentes, aux charges très inégales, avec des intérêts de copropriétaires souvent divergents — sont celles qui bénéficient le plus d’une scission de copropriété bien menée. Elle permet de rationaliser la gestion, de réduire les conflits liés à des charges perçues comme injustes, et de redonner à chaque sous-ensemble une gouvernance adaptée à sa réalité physique et humaine. La condition de succès reste la même dans tous les cas : un projet solide, des professionnels compétents (géomètre-expert et notaire en tête), et une majorité suffisante pour emporter la décision en assemblée.
