La « nouvelle loi sur les loyers impayés » renvoie en réalité à deux textes distincts : la loi anti-squat du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, déjà en vigueur, et les décrets du 12 février 2026 qui modifient la gestion des impayés pour les bénéficiaires d’aides au logement à partir du 1er janvier 2027. La première a durci la procédure de résiliation du bail en cas d’impayé, tandis que les seconds redéfinissent administrativement le seuil de déclenchement d’un impayé auprès de la CAF et de la MSA. Ni l’une ni l’autre ne permet une expulsion immédiate ou la suppression automatique de l’APL.
La loi anti-squat (loi Kasbarian) : ce qu’elle a réellement changé en 2023
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a été adoptée pour renforcer la protection des propriétaires face aux squats, mais elle contient aussi des dispositions importantes sur les loyers impayés. Le changement principal concerne la clause résolutoire : depuis cette réforme, elle est obligatoire dans tous les nouveaux contrats de location d’habitation. Cette clause permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le non-paiement du loyer ou des charges.
Avant cette loi, la clause résolutoire figurait dans la plupart des baux types mais n’était pas systématiquement imposée. Désormais, son absence ne peut plus être invoquée par le locataire pour contester la procédure. Cela ne signifie pas pour autant que le bail est rompu du jour au lendemain : la clause résolutoire ne produit ses effets qu’après le respect d’une procédure précise, qui passe obligatoire par un commandement de payer puis, le cas échéant, par une décision de justice.
La loi de 2023 a également raccourci certains délais procéduraux, notamment pour les situations d’occupation sans droit ni titre, mais la procédure d’expulsion pour impayé de loyer reste encadrée par le juge, avec des garanties pour le locataire.
Pour le propriétaire, l’intérêt principal de cette obligation est de sécuriser juridiquement le bail dès sa signature : il n’est plus nécessaire de vérifier que la clause figure bien dans le contrat, ni de craindre qu’une omission rallonge la procédure en cas de litige. Pour le locataire, cela ne change rien aux droits de défense ni aux délais accordés en cours de procédure : la clause résolutoire encadre seulement les conséquences d’un manquement avéré, après mise en demeure.
La procédure en cas de loyer impayé : du premier retard à l’expulsion
Lorsqu’un locataire ne règle pas son loyer, le bailleur ne peut pas agir seul ni de manière brutale. La procédure se déroule par étapes, et chacune d’elles laisse au locataire des possibilités de régularisation.
1. La relance amiable. En cas de premier retard, le propriétaire envoie généralement un rappel ou une lettre de relance. Cette étape n’est pas obligatoire légalement, mais elle est recommandée et permet souvent de résoudre la situation sans frais.
2. Le commandement de payer. Si l’impayé persiste, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ex-huissier). Ce document formalise la dette et déclenche un délai de 6 semaines pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation ou solliciter des délais de paiement.
3. La saisine du juge. Passé ce délai de 6 semaines sans régularisation, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion.
4. L’audience et le jugement. Le juge examine la situation du locataire. Même à ce stade, il peut accorder des délais de paiement supplémentaires, pouvant aller jusqu’à trois ans, si le locataire reprend le paiement du loyer courant et démontre une capacité à rembourser sa dette.
5. Le commandement de quitter les lieux. Si le jugement prononce l’expulsion et que le locataire ne quitte pas volontairement le logement, un commandement de quitter les lieux lui est notifié, avec un délai minimal de deux mois (sauf exceptions).
6. La trêve hivernale. L’expulsion physique ne peut pas être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf cas particuliers comme un relogement déjà assuré ou une décision visant des squatteurs. Cette suspension reste en vigueur et n’est pas remise en cause par les évolutions récentes.
7. Le concours de la force publique. En dernier recours, si le locataire reste dans le logement malgré le jugement et la fin de la trêve hivernale, le bailleur peut demander le concours de la force publique pour faire exécuter la décision.
À chaque étape, le locataire peut saisir la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) ou solliciter le fonds de solidarité pour le logement afin de mettre en place un plan d’apurement de la dette.
Les changements CAF, MSA et APL prévus au 1er janvier 2027
Les décrets publiés le 12 février 2026 ne modifient pas la procédure d’expulsion elle-même, mais la manière dont un impayé est défini administrativement pour les locataires bénéficiaires d’une aide au logement (APL, ALS, ALF).
À partir du 1er janvier 2027, un impayé de loyer sera considéré comme constitué dès que la dette atteint 450 € ou que le locataire accumule trois mois de défaut de paiement, selon le seuil atteint en premier. Ce critère vise à harmoniser et à clarifier le déclenchement des obligations de signalement entre bailleurs, CAF et MSA, qui pouvaient jusqu’ici varier selon les caisses.
Concrètement, dès que ce seuil est atteint, le bailleur a l’obligation de signaler la situation à la CAF ou à la MSA dans les délais prévus par la réglementation. Ce signalement déclenche l’intervention possible de la CCAPEX et l’examen du dossier pour une éventuelle aide au paiement ou un plan d’apurement.
Cette réforme répond surtout à un besoin de cohérence : jusqu’à présent, les pratiques de signalement variaient d’un organisme à l’autre, ce qui pouvait retarder la prise en charge de certains dossiers ou, au contraire, déclencher des procédures trop tôt pour des retards ponctuels. En fixant un seuil unique, le décret vise à harmoniser le traitement des dossiers sur tout le territoire, tout en laissant le temps au locataire de régulariser avant que le dispositif administratif ne s’enclenche.
Voici un tableau récapitulatif des principales évolutions :
| Élément | Avant 2023 | Depuis la loi de 2023 | À partir de 2027 |
|---|---|---|---|
| Clause résolutoire | Souvent présente, non obligatoire | Obligatoire dans les nouveaux baux | Inchangée |
| Délai après commandement de payer | 2 mois | 6 semaines | Inchangé |
| Définition de l’impayé (aides au logement) | Variable selon les CAF/MSA | Variable selon les CAF/MSA | 450 € ou 3 mois de retard |
| Trêve hivernale | 1er nov. au 31 mars | 1er nov. au 31 mars | 1er nov. au 31 mars |
Les idées fausses à corriger sur l’expulsion et l’APL
Plusieurs confusions circulent autour de cette réforme, souvent amplifiées par des raccourcis médiatiques. Il est utile de les clarifier pour comprendre réellement la portée des textes.
« Le propriétaire peut expulser immédiatement en cas d’impayé. » C’est faux. Même avec la clause résolutoire obligatoire et le délai réduit à 6 semaines, l’expulsion nécessite toujours un commandement de payer, une décision de justice, un commandement de quitter les lieux, et le respect de la trêve hivernale. La procédure complète prend généralement plusieurs mois, voire plus d’un an dans certains cas.
« L’APL est automatiquement supprimée en cas de loyer impayé. » C’est inexact. Le maintien de l’aide au logement reste le principe, même lorsqu’un impayé est signalé. La suppression ou la suspension de l’APL n’intervient que dans des situations particulières : mauvaise foi avérée du locataire, capacité de paiement non utilisée pour régler le loyer, ou absence de mise en place d’un plan d’apurement malgré une proposition de la CCAPEX.
« Le propriétaire peut agir seul, sans juge. » Faux également. Quelle que soit la situation, seul un juge peut prononcer la résiliation du bail et autoriser l’expulsion. Le bailleur ne peut ni changer les serrures, ni couper les compteurs, ni faire sortir le locataire par ses propres moyens, sous peine de sanctions pénales.
Questions fréquentes sur la nouvelle loi sur les loyers impayés
Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ? Il s’agit principalement de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat ou loi Kasbarian, qui rend obligatoire la clause résolutoire dans les baux d’habitation et encadre la procédure en cas d’impayé.
Quel délai a le locataire après un commandement de payer ? Le locataire dispose d’un délai de 6 semaines pour régulariser sa dette ou demander des délais de paiement au juge. Ce délai court à compter de la notification du commandement.
La CAF doit-elle être prévenue en cas de loyers impayés ? Oui, lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA. À partir de 2027, ce signalement sera déclenché dès 450 € de dette ou trois mois de retard.
Que change le décret de 2026 sur les loyers impayés ? Le décret du 12 février 2026 fixe, à compter du 1er janvier 2027, un seuil précis de déclenchement de l’impayé administratif pour les bénéficiaires d’aides au logement, fixé à 450 € de dette ou trois mois de défaut de paiement.
L’APL est-elle supprimée en cas de loyer impayé ? Non, pas automatiquement. Le maintien de l’aide reste la règle générale, sauf en cas de mauvaise baisse foi, de capacité de paiement non utilisée pour régler le loyer, ou de refus d’un plan d’apurement proposé par la CCAPEX.
Un propriétaire peut-il expulser un locataire sans juge ? Non. La procédure passe obligatoirement par un commandement de payer, une décision du juge des contentieux de la protection, puis un commandement de quitter les lieux, dans le respect de la trêve hivernale.
