Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro est profondément réformé. La loi de finances 2025, promulguée le 14 février 2025, élargit le PTZ à tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire français, maisons individuelles comprises — ce qui n’était plus possible depuis 2024. Les quotités financées sont relevées, les plafonds de revenus revus à la hausse et le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Cet article détaille ce qui change concrètement : logements éligibles, zones, quotités, conditions de ressources et cas particuliers.
Pourquoi le PTZ 2024 était devenu trop restrictif
Avant la réforme, le prêt à taux zéro avait été considérablement restreint. Depuis avril 2024, il était réservé aux seuls appartements neufs situés en zones tendues (A, Abis et B1), excluant totalement les maisons individuelles neuves et les zones détendues (B2 et C) pour les acquisitions neuves. Pour l’ancien, il restait accessible en zones B2 et C, mais uniquement sous condition de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
Cette configuration excluait de facto la grande majorité des projets de construction en zone rurale et périurbaine. Face à une chute des mises en chantier — environ 263 000 logements commencés en 2024 — et à une demande des professionnels du bâtiment, le législateur a décidé d’une réforme en profondeur dans le cadre de la loi de finances 2025.
Ce que la loi de finances 2025 change au 1er avril
L’article 90 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, précisé par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, introduit plusieurs changements majeurs.
Extension géographique totale. Le PTZ 2025 est désormais accessible sur l’ensemble du territoire français, toutes zones confondues (A, Abis, B1, B2 et C). Il n’est plus nécessaire de se trouver en zone tendue pour bénéficier d’un prêt sans intérêt pour l’achat d’un logement neuf.
Réintégration des maisons individuelles neuves. C’est la nouveauté la plus attendue. Les maisons individuelles neuves — que ce soit en construction directe ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) — redeviennent éligibles au PTZ sur tout le territoire, sans restriction géographique.
Relèvement des quotités. Les taux de financement varient désormais selon le type de bien et les revenus de l’emprunteur :
- Pour un appartement neuf : entre 20 % et 50 % du montant total de l’opération
- Pour une maison individuelle neuve : entre 10 % et 30 % du montant total de l’opération
Plafonds de revenus relevés. De nouveaux plafonds de ressources sont entrés en vigueur au 1er avril 2025. Ils sont calculés à partir du revenu fiscal de référence, divisé par un coefficient familial selon la composition du foyer, et varient selon la zone géographique du bien. Davantage de ménages des classes moyennes peuvent ainsi prétendre au dispositif.
Durée de remboursement. La durée totale s’échelonne entre 20 et 25 ans, avec un différé de remboursement pouvant atteindre 15 ans selon les revenus. Plus les revenus sont faibles, plus le différé est long.
Tableau : avant et après le budget 2025
| Critère | Avant budget 2025 (post-avril 2024) | Après budget 2025 (dès 1er avril 2025) | Vigilance |
|---|---|---|---|
| Logements neufs éligibles | Appartements en zones A, Abis, B1 uniquement | Appartements et maisons neuves sur tout le territoire | La maison doit respecter les normes RE2020 |
| Zones géographiques | Zones tendues uniquement pour le neuf | Toutes zones (A à C) | Le zonage influe toujours sur les plafonds et quotités |
| Quotité maximale | 40 % (appartements en zones tendues) | 50 % (appartements) / 30 % (maisons) | Soumis à plafond du coût d’opération par zone |
| Ancien avec travaux | Zones B2 et C, travaux ≥ 25 % du coût total | Inchangé | Les travaux doivent améliorer la performance énergétique |
Conditions d’éligibilité : ce qui ne change pas
Malgré l’élargissement du champ d’application, les critères fondamentaux du PTZ restent identiques.
Primo-accédant obligatoire. Le PTZ est réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande. Des exceptions existent pour les personnes en situation de handicap, les victimes de catastrophe naturelle ayant rendu leur logement inhabitable, ou les bénéficiaires de certaines allocations.
Résidence principale. Le bien financé doit obligatoirement devenir la résidence principale de l’emprunteur. Un investissement locatif ne peut pas bénéficier du PTZ.
Conditions de ressources. Les revenus du foyer ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par décret. Ces plafonds varient selon la zone du bien et le nombre de personnes constituant le foyer. Les revenus pris en compte sont ceux du revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2.
Prêt complémentaire obligatoire. Le PTZ ne peut jamais financer l’intégralité d’un achat immobilier. Il doit obligatoirement être associé à un prêt immobilier classique ou à d’autres financements aidés (prêt Action Logement, prêt d’accession sociale, etc.).
Logement neuf conforme RE2020. Pour les constructions neuves, le bien doit respecter la réglementation environnementale RE2020, qui impose des exigences de performance énergétique et de faible empreinte carbone.
L’ancien avec travaux : les règles maintenues
Le PTZ reste accessible pour l’achat d’un logement ancien situé en zones B2 ou C, à condition que des travaux d’amélioration soient réalisés. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition + travaux) et être achevés dans un délai de trois ans suivant l’émission de l’offre de prêt.
L’objectif est d’améliorer la performance énergétique du logement, avec une cible minimale d’atteindre la classe D après rénovation. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Nouveauté complémentaire : depuis la loi de finances 2025, le PTZ peut désormais être cumulé avec MaPrimeRénov’ pour financer une rénovation d’ampleur, ce qui renforce l’attractivité du dispositif pour les achats dans l’ancien en zones détendues.
Exemple chiffré : PTZ pour une maison neuve en zone B2
Un couple avec deux enfants présente un revenu fiscal de référence de 38 000 €. Il souhaite acquérir une maison individuelle neuve en zone B2, pour un montant total de 220 000 €.
Le revenu est divisé par le coefficient familial applicable (1,8 pour un foyer de 4 personnes), soit environ 21 111 €. Après vérification des barèmes de la zone B2, ce ménage se situe en tranche 2 et bénéficie d’une quotité de 20 % du coût de l’opération, dans la limite du plafond réglementaire.
Si le plafond d’opération pour ce foyer en zone B2 est fixé à 180 000 €, le calcul du PTZ est le suivant : 180 000 € × 20 % = 36 000 € de PTZ, remboursables sans intérêts sur 20 à 25 ans, avec un différé possible selon les revenus. Ce montant vient directement réduire le capital à emprunter auprès de la banque, et donc les mensualités du prêt principal.
🏡 Ce que les primo-accédants doivent anticiper avant de déposer un dossier
Le dispositif PTZ 2025 est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, ce qui laisse une fenêtre de trois ans pour en bénéficier. Avant de déposer un dossier, trois points méritent une vérification systématique : la zone géographique du bien (qui conditionne les plafonds et les quotités), le revenu fiscal de référence du foyer (qui détermine la tranche et donc le pourcentage financé), et la conformité du logement aux normes RE2020 pour le neuf. Le recours à un courtier ou un conseiller bancaire peut aider à optimiser le montage financier et à identifier les aides cumulables avec le PTZ.
