En location vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges : c’est la règle applicable depuis la loi ALUR de 2014, toujours en vigueur. En location meublée, ce plafond monte à 2 mois hors charges. Le chiffre « 1 mois » peut aussi désigner autre chose : le délai légal de restitution à la sortie du logement, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ces deux réalités distinctes expliquent la plupart des malentendus sur ce sujet.
Caution, dépôt de garantie, garant : trois notions à ne pas confondre
Dans le langage courant, on parle de « caution » pour désigner la somme versée à l’entrée dans un logement. En droit, ce terme désigne en réalité une personne — physique ou morale — qui s’engage à régler les dettes locatives en cas de défaillance du locataire. On parle alors de garant ou d’acte de cautionnement.
Le dépôt de garantie, lui, est bien la somme d’argent versée par le locataire au propriétaire bailleur à la signature du bail d’habitation. Elle sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations constatés à la sortie. Cette somme est encadrée par la loi : son montant, ses conditions de restitution et les retenues autorisées obéissent à des règles précises.
Employer le terme « caution » pour parler du dépôt de garantie est donc une approximation courante, mais elle entretient une confusion nuisible dès qu’un litige survient.
Montant légal du dépôt de garantie : location vide ou meublée 🏠
Le montant maximum du dépôt de garantie dépend du type de location. En location vide, le plafond est fixé à 1 mois de loyer hors charges. En location meublée, il peut atteindre 2 mois de loyer hors charges.
| Type de location | Plafond du dépôt de garantie | Base de calcul |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois | Loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois | Loyer hors charges |
Le dépôt de garantie n’est pas juridiquement obligatoire : le propriétaire peut décider de ne pas en demander. Mais s’il est prévu, son montant doit figurer expressément dans le bail d’habitation. Un dépôt supérieur au plafond légal serait illicite, et le locataire pourrait en demander le remboursement partiel.
Le dépôt est versé à la signature du bail, au plus tard lors de la remise des clés. Il doit être restitué après la sortie du logement, dans les délais fixés par la loi.
Restitution du dépôt de garantie : délai d’1 mois ou de 2 mois selon l’état des lieux
À la fin du bail, le propriétaire bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai légal qui varie selon la situation :
1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Aucune dégradation, aucune somme due : le propriétaire dispose d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer l’intégralité de la somme.
2 mois si des différences sont constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, ou si des sommes restent dues (loyers impayés, charges non réglées). Le propriétaire dispose alors de deux mois pour restituer le solde, déduction faite des retenues justifiées.
La remise des clés constitue le point de départ du délai. Elle peut intervenir le jour de la fin du bail ou lors de l’état des lieux de sortie, selon les modalités convenues.
Retenues sur caution : ce que le propriétaire peut légalement déduire
Le propriétaire ne peut pas conserver tout ou partie du dépôt de garantie sans justification. Toute retenue sur caution doit correspondre à un préjudice réel et être accompagnée de preuves écrites.
Les motifs de retenue autorisés sont les suivants : dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie qui ne relevaient pas de l’usure normale, loyers ou charges impayés, frais de remise en état justifiés par des factures ou des devis.
L’usure normale du logement — moquette légèrement usée, peinture jaunie avec le temps — ne peut pas faire l’objet d’une retenue. Seule une dégradation anormale ou un manquement du locataire à ses obligations d’entretien peut être retenu.
Pour chaque retenue, le propriétaire doit fournir au locataire les justificatifs correspondants : état des lieux signé, devis ou factures de travaux, relevé de charges, quittances manquantes. Une retenue sans document ne peut pas être maintenue.
Le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier mois de loyer
C’est une erreur fréquente et pourtant sans ambiguïté dans la loi : le locataire ne peut pas décider de ne pas payer son dernier mois de loyer au motif qu’il a versé un dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie et le loyer sont deux obligations distinctes. L’un garantit l’exécution du bail en cas de manquement ; l’autre est la contrepartie de la jouissance du logement. Utiliser le dépôt de garantie pour couvrir le dernier mois de loyer expose le locataire à des poursuites pour impayé, et prive le propriétaire de la protection prévue par la loi.
Si un locataire procède ainsi, le propriétaire peut réclamer le loyer dû et conserver le dépôt pour compenser le manquement — ce qui revient à payer deux fois.
Pénalité de retard et recours si le propriétaire ne restitue pas la caution
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal (1 ou 2 mois selon les cas), une pénalité de retard s’applique automatiquement : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette majoration s’applique à compter du jour suivant l’expiration du délai.
En pratique, voici la marche à suivre en cas de litige :
Étape 1 — Mise en demeure écrite. Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire, en rappelant la date de remise des clés, le montant dû et la pénalité de retard applicable.
Étape 2 — Conciliation. Si le propriétaire ne répond pas ou conteste, saisir la commission départementale de conciliation (CDC) compétente pour les litiges locatifs, ou un conciliateur de justice. La procédure est gratuite.
Étape 3 — Juridiction. En l’absence d’accord, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance) pour obtenir la restitution forcée et les pénalités dues.
Conserver tous les documents est indispensable : état des lieux, bail, justificatifs de paiement des loyers, accusé de réception du recommandé, échanges écrits avec le propriétaire.
Questions fréquentes sur le dépôt de garantie
La règle du 1 mois est-elle issue d’une nouvelle loi ? Non. Le plafond de 1 mois de loyer hors charges en location vide est fixé par la loi ALUR de 2014 et n’a pas changé. Il n’y a pas eu de nouvelle loi récente sur ce point. Les règles applicables au dépôt de garantie restent celles issues de la loi du 6 juillet 1989.
Le propriétaire peut-il demander plus d’1 mois de caution en location vide ? Non. Toute clause prévoyant un dépôt supérieur à 1 mois de loyer hors charges en location vide est nulle. Le locataire peut en exiger le remboursement partiel à tout moment.
Que faire si l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé ? L’absence d’état des lieux de sortie est présumée imputable au propriétaire s’il n’a pas mis en demeure le locataire de le réaliser. Dans ce cas, le logement est réputé rendu en bon état, et le propriétaire ne peut pas effectuer de retenue.
Le dépôt de garantie est-il restitué si le locataire rompt le bail anticipément ? Oui, sous réserve que le préavis légal ait été respecté et qu’aucune somme ne reste due. La rupture anticipée du bail ne prive pas le locataire de son dépôt de garantie si les conditions de sortie sont remplies.
Ce que locataires et propriétaires doivent retenir sur la caution
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide, à 2 mois en location meublée. Il doit être restitué sous 1 mois si l’état des lieux est conforme, sous 2 mois si des retenues sont justifiées. Il ne peut pas remplacer le paiement du dernier mois de loyer. Tout retard de restitution expose le propriétaire à une pénalité de 10 % par mois commencé.
