Oui, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toute mise en location d’un logement utilisé comme résidence principale. Il doit être annexé au bail de location dès la signature, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée. Sans DPE valide, le propriétaire bailleur s’expose à des risques juridiques — et depuis 2025, certains logements énergivores ne peuvent tout simplement plus être loués. Voici ce que ça implique concrètement, de la mise en location à la rentabilité locative.
DPE obligatoire pour louer : ce que dit la loi
Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), un ensemble de documents que le propriétaire bailleur est tenu de remettre au locataire lors de la signature du bail. Ce dossier doit être joint au contrat de location, pas simplement présenté ou mentionné.
L’obligation concerne :
- La location vide (bail d’habitation classique de trois ans).
- La location meublée en résidence principale (bail d’un an ou neuf mois pour les étudiants).
- Les relocations après un changement de locataire.
En revanche, le DPE n’est pas exigé pour les locations saisonnières, les logements loués à titre secondaire, ou certains bâtiments spécifiques comme les monuments historiques classés.
C’est le propriétaire bailleur qui prend en charge le coût du DPE. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, dont les coordonnées et le numéro de certification doivent figurer sur le document remis au locataire. Un DPE établi par un professionnel non certifié est considéré comme nul.
Durée de validité du DPE et cas des anciens diagnostics
La durée de validité d’un DPE est en principe de dix ans. Un diagnostic réalisé en 2020 est donc valable jusqu’en 2030. Mais ce principe souffre d’exceptions importantes.
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 (date de la réforme du DPE) ont des règles de validité raccourcies :
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont expiré le 31 décembre 2022.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024.
En pratique, tout DPE antérieur au 1er juillet 2021 doit être considéré comme périmé. Le propriétaire bailleur qui remet en location un logement avec un ancien diagnostic s’expose à une contestation de la part du locataire.
La réforme de 2021 a aussi profondément changé la méthode de calcul : le nouveau DPE est opposable juridiquement, ce qui signifie qu’un locataire peut engager la responsabilité du bailleur si le diagnostic s’avère erroné et lui a causé un préjudice (factures plus élevées que prévu, inconfort thermique significatif).
Location vide, location meublée : les mêmes obligations
Une question revient souvent : le DPE est-il obligatoire pour une location meublée ? La réponse est oui, sans distinction. Dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, l’obligation de fournir un DPE valide s’applique, quelle que soit la formule de location.
| Situation | DPE obligatoire | Moment de remise | Conséquence en cas d’absence |
|---|---|---|---|
| Location vide (résidence principale) | Oui | À la signature du bail | Risque de nullité du bail ou action du locataire |
| Location meublée (résidence principale) | Oui | À la signature du bail | Idem |
| Renouvellement de bail | DPE valide suffisant | Aucun nouveau DDT requis | Vérifier que le DPE en cours n’est pas périmé |
| Location saisonnière | Non | — | Pas d’obligation légale |
Pour un renouvellement de bail ou une reconduction tacite, le bailleur n’est pas tenu de refaire le DDT si le DPE encore en cours de validité a déjà été remis lors de la signature initiale. En revanche, si le bail initial date d’avant la réforme et que le DPE est périmé, il est prudent de réaliser un nouveau diagnostic.
Logements classés G, F, E : les interdictions progressives de location 🚫
Le DPE ne se limite plus à une obligation administrative. Il est désormais au cœur d’un calendrier d’interdictions de location que tout propriétaire bailleur doit anticiper.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location comme résidence principale pour un nouveau bail. Un logement classé G dont le locataire part ne peut donc plus être reloué sans travaux de rénovation permettant de remonter au moins en classe F.
À partir du 1er janvier 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F.
À partir du 1er janvier 2034, elle concernera les logements classés E.
Pour les baux déjà en cours, les règles sont différentes : un locataire qui occupe un logement classé G avant 2025 peut y rester. L’interdiction porte sur la mise en location d’un nouveau bail, pas sur la poursuite d’un bail existant — sauf si le locataire quitte le logement.
Ces logements souvent désignés sous le terme de passoires thermiques représentent un enjeu majeur pour les propriétaires bailleurs. Un logement interdit à la location devient un actif bloqué : impossible à relouer sans travaux, potentiellement difficile à revendre, et source de litiges si le bailleur tente de contourner l’interdiction.
Ce que le DPE change pour la rentabilité locative
Au-delà de la conformité légale, le DPE a un impact direct sur la rentabilité d’un investissement locatif.
La vacance locative : un logement mal classé peut dissuader des locataires de plus en plus attentifs aux charges de chauffage. Un DPE F ou G visible dans une annonce immobilière réduit le nombre de candidatures et allonge les délais de relocation.
Le niveau des loyers : dans certaines zones, les locataires commencent à négocier le loyer à la baisse pour compenser des charges énergétiques élevées. Ce phénomène, encore marginal, devrait s’accentuer avec la hausse des prix de l’énergie et la prise de conscience des locataires.
La valeur du bien : un logement classé G ou F perd de sa valeur sur le marché de la revente immobilière. L’acheteur intègre le coût des travaux à réaliser pour le remettre en conformité. Cette décote peut dépasser 15 à 20 % dans les marchés où la concurrence entre vendeurs est forte.
Le coût des travaux de rénovation : anticiper les travaux avant une interdiction de location permet de les planifier, de bénéficier des aides disponibles (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, CEE) et d’éviter une situation de blocage en urgence. Un bailleur qui attend 2024 pour se renseigner sur un logement classé G risque de se retrouver sans solution rapide ni financement disponible.
Checklist avant de mettre un logement en location
Avant de publier une annonce ou de signer un bail, voici les points à vérifier :
- Le DPE a été réalisé par un diagnostiqueur certifié et figure dans le dossier de diagnostic technique.
- Le DPE est postérieur au 1er juillet 2021 ou a été refait si l’ancien diagnostic est périmé.
- Le logement n’est pas classé G (interdit à la location pour tout nouveau bail depuis janvier 2025).
- Le DPE est joint au bail de location au moment de la signature, pas remis ultérieurement.
- Les autres diagnostics obligatoires du DDT sont également présents et valides (amiante, plomb, électricité, gaz selon le cas).
- La classe énergie du logement est mentionnée dans l’annonce immobilière (obligation légale depuis 2011).
DPE absent ou erroné : quels risques pour le propriétaire bailleur
L’absence de DPE dans le dossier de diagnostic technique remis au locataire n’entraîne pas automatiquement la nullité du bail, mais elle crée une fragilité juridique réelle. Le locataire peut demander des dommages et intérêts s’il prouve que l’absence ou l’inexactitude du DPE lui a causé un préjudice — notamment des charges de chauffage nettement supérieures à ce qu’un DPE honnête aurait laissé prévoir.
Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable : le locataire n’a plus seulement droit à l’information, il peut s’en prévaloir devant un tribunal. Un propriétaire bailleur qui remet un DPE manifestement sous-évalué engage sa responsabilité civile.
En cas de contrôle ou de litige, un DPE manquant, périmé ou réalisé par un professionnel non certifié sera traité comme une absence de diagnostic. La prudence impose donc de vérifier la validité du document avant chaque nouvelle mise en location, y compris pour un logement déjà occupé depuis plusieurs années dont le bail arrivait à échéance.
