Oui, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est en principe soumis à la cotisation foncière des entreprises. La location meublée étant considérée comme une activité professionnelle au sens fiscal, elle entre dans le champ de la CFE dès la première année d’exploitation — sauf à bénéficier d’une exonération. Ces exonérations existent et sont loin d’être marginales : recettes faibles, première année, caractère occasionnel de la location ou usage mixte du bien peuvent permettre d’y échapper totalement ou partiellement. Voici comment la CFE s’applique au LMNP, comment elle se calcule, et dans quels cas il est possible de ne pas la payer.
Pourquoi le LMNP est soumis à la CFE
La cotisation foncière des entreprises est due par toute personne physique ou morale qui exerce à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Or, la location meublée non professionnelle est qualifiée d’activité commerciale par l’administration fiscale : les revenus sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui suffit à déclencher l’assujettissement à la CFE.
Peu importe le régime fiscal choisi — micro-BIC ou régime réel — le LMNP doit en principe s’acquitter de cette taxe chaque année. La CFE est due au titre du local où s’exerce l’activité, c’est-à-dire le bien meublé mis en location, et non au domicile du loueur.
C’est une taxe locale, perçue au profit des communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Son montant peut donc varier significativement d’une commune à l’autre, en fonction des taux votés localement.
Les exonérations de CFE applicables au LMNP 🔍
Plusieurs situations permettent au loueur en meublé d’être dispensé de payer la CFE. Ces exonérations s’appliquent de plein droit ou sur délibération des communes.
Exonération pour recettes inférieures à 5 000 €
C’est l’exonération la plus fréquente pour les petits loueurs en meublé. Lorsque le montant des recettes locatives brutes annuelles n’excède pas 5 000 €, le LMNP est exonéré de CFE pour l’année correspondante.
Ce seuil s’apprécie au niveau de l’ensemble des recettes tirées de l’activité de location meublée, toutes locations confondues. Un loueur qui perçoit 4 800 € par an sur un studio meublé ne paie pas de CFE. S’il dépasse ce seuil l’année suivante, il redevient redevable.
Exonération la première année d’activité
Toute nouvelle activité est automatiquement exonérée de CFE l’année de sa création. Un LMNP qui débute sa location meublée en 2024 ne paie aucune CFE au titre de 2024, quelle que soit la valeur du bien et le montant des loyers perçus.
Cette première année d’activité est franche et ne nécessite aucune démarche particulière : l’exonération est de droit. En revanche, la déclaration initiale (formulaire 1447-C-SD) doit impérativement être déposée dans les délais.
Location occasionnelle d’une partie de l’habitation principale
Le LMNP qui loue une ou plusieurs pièces de sa résidence principale peut être exonéré de CFE à deux conditions cumulatives :
- Les pièces louées constituent la résidence principale ou temporaire du locataire.
- Le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables (grilles publiées chaque année par l’administration).
Cette exonération vise notamment les propriétaires qui louent une chambre chez eux ou accueillent des locataires saisonniers dans une partie de leur logement personnel.
Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes
Les loueurs de meublés de tourisme classés et les exploitants de chambres d’hôtes peuvent bénéficier d’une exonération de CFE sur délibération de la commune. Cette exonération n’est pas automatique : elle dépend du vote du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI. Il convient donc de vérifier la situation localement avant de tabler sur cette dispense.
Comment la CFE LMNP est calculée
En l’absence d’exonération, la LMNP CFE se calcule en multipliant la valeur locative des biens servant à l’activité par le taux d’imposition voté par la commune.
La valeur locative
La valeur locative est une valeur administrative, déterminée par les services fiscaux selon des critères cadastraux. Elle n’est pas liée au loyer réellement perçu. Pour un bien immobilier mis en location meublée, c’est la valeur locative cadastrale du logement concerné qui sert de base de calcul.
La cotisation minimum
Lorsque la valeur locative du bien est très faible ou inférieure au plancher réglementaire, l’administration applique une cotisation minimum fixée par la commune dans une fourchette définie par la loi. Cette cotisation minimum dépend du montant des recettes du loueur et varie selon des tranches.
| Recettes annuelles | Base minimum CFE (2024, indicatif) |
|---|---|
| Jusqu’à 10 000 € | 227 € à 542 € |
| De 10 001 € à 32 600 € | 227 € à 1 083 € |
| De 32 601 € à 100 000 € | 227 € à 2 276 € |
| Plus de 100 000 € | 227 € à 3 794 € |
Ces montants sont des fourchettes : chaque commune fixe sa cotisation minimum dans ces limites. Un LMNP situé dans une grande métropole paiera souvent davantage qu’un loueur en zone rurale.
Micro-BIC et régime réel : même CFE
Le régime fiscal BIC choisi par le LMNP — micro-BIC ou régime réel — n’influence pas directement le montant de la CFE. La cotisation repose sur la valeur locative cadastrale et le taux communal, pas sur le résultat fiscal du loueur. En revanche, au régime réel, la CFE payée est déductible des recettes locatives imposables, ce qui atténue son coût net.
Cette CFE déductible constitue l’un des avantages concrets du régime réel simplifié pour les LMNP dont les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC.
Déclarer la CFE en tant que LMNP : les démarches obligatoires
Le formulaire 1447-C-SD à la création
Lors du démarrage de l’activité de location meublée, le LMNP doit déposer le formulaire 1447-C-SD auprès du SIE (Service des impôts des entreprises) compétent pour le lieu de situation du bien. Ce formulaire doit être transmis avant le 31 décembre de l’année de début d’activité.
Ce document recense les éléments permettant à l’administration de calculer la CFE les années suivantes : nature du bien, surface, date de début d’activité, régime fiscal. Il doit être déposé même si le LMNP bénéficie de l’exonération première année.
Les années suivantes : télédéclaration sur impots.gouv.fr
À partir de la deuxième année, le LMNP ne dépose plus de déclaration annuelle de CFE, sauf en cas de changement de situation (acquisition d’un nouveau bien, cessation d’activité, modification des éléments déclarés). Le montant de la CFE est directement calculé et notifié par l’administration.
Le paiement s’effectue en ligne via l’espace professionnel impots.gouv.fr. Chaque LMNP doit créer un espace professionnel distinct de son espace particulier, en s’inscrivant avec son numéro SIRET (obtenu après déclaration de l’activité de location meublée au registre du commerce ou auprès du greffe du tribunal).
Déclaration de modification : formulaire 1447-M-SD
En cas de changement affectant les éléments de calcul de la CFE (nouveau logement mis en location, cessation partielle d’activité, modification de la surface du bien), le LMNP doit déposer le formulaire 1447-M-SD avant le 31 décembre de l’année concernée.
Quand et comment payer la CFE LMNP
La CFE est payable en une seule fois, au plus tard le 15 décembre de chaque année. Pour les montants supérieurs à 3 000 €, un acompte de 50 % est exigé au 15 juin.
Le paiement se fait exclusivement par voie dématérialisée depuis l’espace professionnel impots.gouv.fr. Il n’est plus possible de régler la CFE par chèque ou virement classique au-delà d’un certain seuil. L’avis de CFE est mis en ligne dans l’espace professionnel, généralement en octobre ou novembre de l’année concernée.
En cas de non-paiement dans les délais, des majorations et intérêts de retard s’appliquent automatiquement.
Ce que le LMNP doit vérifier selon sa situation
Les règles applicables à la CFE LMNP dépendent de plusieurs facteurs qui nécessitent une vérification au cas par cas :
- La commune d’implantation du bien : les taux et les délibérations d’exonération varient fortement d’une collectivité à l’autre. Un meublé de tourisme classé peut être exonéré dans une commune et imposé dans la commune voisine.
- Le montant total des recettes : le seuil des 5 000 € s’apprécie globalement sur l’ensemble de l’activité de location meublée, pas bien par bien.
- Le nombre de biens loués : un LMNP détenant plusieurs logements meublés dans des communes différentes peut être redevable d’autant de CFE, chaque bien constituant un établissement distinct.
- La nature du bien : résidence principale, meublé de tourisme, chambre chez l’habitant — chaque situation ouvre des droits à exonération différents.
LMNP et CFE : les points clés à retenir avant de déclarer
La cotisation foncière des entreprises est une obligation méconnue de nombreux loueurs en meublé non professionnels, souvent découverte au moment du premier avis de paiement. Anticiper cette taxe permet d’éviter les mauvaises surprises et de vérifier en amont si une exonération s’applique.
Les démarches sont simples mais impératives : dépôt du formulaire 1447-C-SD dès la création, création d’un espace professionnel sur impots.gouv.fr, et paiement en ligne chaque décembre. Au régime réel, la CFE payée vient en déduction des recettes imposables, ce qui réduit mécaniquement la base BIC. Au micro-BIC, elle représente une charge sèche non déductible.
Face à la complexité des règles locales et à la diversité des situations, un accompagnement par un expert-comptable spécialisé en location meublée reste la solution la plus fiable pour sécuriser sa déclaration et optimiser sa charge fiscale.
Continuer votre lecture
