Le zonage Pinel est un classement géographique des communes françaises selon la tension de leur marché immobilier. Il détermine les plafonds de loyers et de ressources applicables à chaque logement engagé dans le dispositif. Depuis le 31 décembre 2024, le Pinel est fermé aux nouveaux investissements. Mais ce zonage reste pleinement utile : il continue de s’appliquer à tous les investissements locatifs Pinel déjà réalisés et régit les conditions que doivent respecter bailleurs et locataires jusqu’à la fin de leur engagement.
À quoi sert encore le zonage Pinel en 2025 et 2026 ?
Le zonage Pinel n’est pas un simple classement administratif. Il conditionne deux paramètres essentiels du dispositif : le loyer maximum que le propriétaire peut percevoir, et le plafond de ressources que le locataire ne doit pas dépasser à l’entrée dans le logement.
Ces règles restent contraignantes pour tous les bailleurs encore sous engagement Pinel — que celui-ci soit de 6, 9 ou 12 ans. Un propriétaire qui a acquis un logement en 2022 en zone B1 doit toujours appliquer les plafonds correspondant à cette zone, même si le dispositif est fermé aux nouvelles acquisitions.
Par ailleurs, le zonage Pinel sert de référence pour d’autres mécanismes : le prêt à taux zéro (PTZ), le dispositif Loc’Avantages ou encore certaines aides d’Action Logement utilisent des zonages proches ou identiques. Comprendre le classement d’une commune reste donc utile au-delà du seul Pinel.
Les cinq zones du zonage Pinel : A bis, A, B1, B2 et C
Le territoire national est découpé en cinq zones selon le niveau de tension du marché immobilier local. Plus la zone est tendue, plus la demande locative y est forte et plus les plafonds de loyers autorisés sont élevés.
| Zone | Niveau de tension | Exemples de territoires |
|---|---|---|
| A bis | Très tendu | Paris et 76 communes de la petite couronne |
| A | Tendu | Île-de-France (hors A bis), Côte d’Azur, Lyon, Lille, Marseille, Genevois français |
| B1 | Assez tendu | Agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines zones côtières et frontalières |
| B2 | Peu tendu | Villes entre 50 000 et 250 000 habitants, sous conditions |
| C | Non tendu | Reste du territoire, faible demande locative |
Les zones éligibles au Pinel étaient principalement A bis, A et B1. Les zones B2 et C ont été progressivement exclues du dispositif, sauf dérogations locales accordées à titre exceptionnel sur certaines périodes.
Zone A bis : le marché le plus tendu, les plafonds les plus élevés
La zone A bis regroupe Paris intra-muros et 76 communes limitrophes de la petite couronne, dont une partie des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. C’est le marché immobilier le plus tendu de France, avec une demande locative structurellement supérieure à l’offre.
En zone A bis, le plafond de loyer Pinel applicable en 2024 est fixé à 18,89 € par mètre carré de surface utile, avant application du coefficient multiplicateur. Le plafond de ressources du locataire est également le plus élevé de toutes les zones, pour tenir compte du coût de la vie en Île-de-France.
Zone A : les grandes agglomérations et marchés tendus hors petite couronne
La zone A couvre la grande couronne parisienne, une grande partie de l’Île-de-France non classée en A bis, la Côte d’Azur, les agglomérations de Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, ainsi que le Genevois français (zone frontalière avec la Suisse).
Le plafond de loyer en zone A est de 14,03 € par mètre carré en 2024. Les plafonds de ressources locataires y sont identiques à ceux de la zone A bis, ce qui reflète le niveau similaire de tension entre ces deux zones.
Zone B1 : les grandes villes hors zones A 🏙️
La zone B1 regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants non classées en zone A, ainsi que certaines communes littorales, insulaires ou frontalières où la pression locative reste significative. On y trouve par exemple Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Strasbourg, ou encore des communes de l’île de France situées en grande couronne éloignée.
Le plafond de loyer en zone B1 est de 11,31 € par mètre carré en 2024. Les plafonds de ressources y sont plus bas qu’en zones A et A bis, pour tenir compte du niveau de revenus moyen dans ces territoires.
Impact du zonage sur les plafonds de loyers et ressources Pinel
Le zonage Pinel détermine directement deux contraintes chiffrées que tout bailleur doit respecter pendant toute la durée de son engagement.
Les plafonds de loyers sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile. La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, loggia) dans la limite de 8 m². Un coefficient multiplicateur — calculé selon la formule 0,7 + 19/surface utile — s’applique ensuite pour avantager les petits logements.
Les plafonds de ressources s’appliquent au revenu fiscal de référence du foyer du locataire, apprécié à la date de signature du bail. Ils varient selon la zone et la composition du foyer. À titre d’illustration, pour un couple sans enfant en 2024, le plafond est de 64 976 € en zones A bis et A, contre 47 321 € en zone B1.
Ces deux plafonds sont revalorisés chaque année. Un bailleur Pinel doit donc vérifier les valeurs applicables à l’année de signature de chaque nouveau bail.
Comment vérifier la zone Pinel d’une commune
Le classement d’une commune peut avoir évolué au fil des révisions réglementaires. Certaines villes ont été reclassées en zone supérieure ou inférieure selon l’évolution de leur marché immobilier.
Pour connaître la zone d’une commune, la méthode la plus fiable est d’utiliser le simulateur de zonage A/B/C disponible sur le site du ministère chargé du logement ou sur Service-Public.fr. Il suffit d’entrer le nom ou le code postal de la commune pour obtenir son classement actuel.
Il est déconseillé de se fier aux tableaux publiés par des sites tiers, dont les données peuvent être obsolètes. Seul le classement réglementaire officiel fait foi en cas de contrôle fiscal.
Zone Pinel et zone tendue : deux notions distinctes à ne pas confondre
La notion de zone tendue, souvent évoquée dans le cadre de l’encadrement des loyers ou du préavis réduit à un mois, ne coïncide pas exactement avec le zonage Pinel.
La zone tendue au sens de la loi ALUR désigne les communes où il est difficile de se loger en raison d’un déséquilibre entre offre et demande. Elle s’applique à environ 1 150 communes et entraîne des obligations spécifiques : encadrement des loyers dans certaines villes, préavis d’un mois pour le locataire en location vide, taxe sur les logements vacants.
Le zonage Pinel, lui, est un outil fiscal : il classe les communes pour calibrer les avantages et les contraintes du dispositif d’investissement locatif. Un commune peut être classée en zone B1 pour le Pinel sans nécessairement relever du régime des zones tendues au sens de la loi ALUR, et inversement.
Questions fréquentes sur le zonage Pinel
Le zonage Pinel a-t-il changé récemment ? Le zonage A/B/C est régulièrement révisé par arrêté. Certaines communes ont été reclassées en zone A ou B1 ces dernières années pour tenir compte de l’évolution de leur marché. Il est recommandé de vérifier le classement actuel via un simulateur officiel.
Mon logement Pinel est en zone B2 : est-ce un problème ? Les logements en zone B2 n’étaient éligibles au Pinel qu’à titre dérogatoire et sous conditions strictes. Si votre bien a été engagé dans ce cadre, les obligations de plafonds s’appliquent toujours. En revanche, aucun nouveau logement en zone B2 ne peut entrer dans le dispositif depuis sa fermeture.
Les plafonds varient-ils d’une année à l’autre ? Oui. Les plafonds de loyers et de ressources Pinel sont actualisés chaque année. Le plafond à vérifier est celui de l’année de signature du bail, pas celui de l’année d’acquisition du logement.
Peut-on être en zone A et ne pas pouvoir louer facilement ? Oui. Le zonage reflète une tension moyenne à l’échelle d’une agglomération, pas la réalité de chaque quartier ou type de bien. Un logement atypique ou mal situé dans une zone A peut rencontrer des difficultés locatives malgré la tension théorique du marché.
Ce que le zonage Pinel change concrètement pour un bailleur engagé
Pour tout propriétaire encore sous engagement Pinel, la zone de classement du logement n’est pas une information théorique : elle détermine le loyer maximal applicable, les ressources maximales du locataire à vérifier à chaque nouveau bail, et donc la marge de manœuvre réelle dans la gestion locative. Connaître et appliquer correctement son zonage Pinel est une obligation qui conditionne le maintien de la réduction d’impôt.
