L’inventaire en location meublée est obligatoire. Il doit être établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire, puis annexé au bail meublé au même titre que l’état des lieux. Sans inventaire du mobilier, le logement peut être requalifié en location vide, avec des conséquences juridiques et financières importantes pour les deux parties. Voici ce que la loi impose, la liste des équipements à documenter, un modèle de tableau prêt à l’emploi, et les points de vigilance à l’entrée comme à la sortie.
Ce que la loi impose au bailleur en location meublée
La loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixent le cadre légal de la location meublée. Ce décret établit la liste minimale des meubles et équipements que doit contenir le logement pour être qualifié de meublé. Il ne suffit pas de poser un canapé et un lit : le logement doit permettre au locataire d’y vivre normalement dès la remise des clés, sans avoir à acquérir de mobilier essentiel.
L’inventaire du mobilier est un document distinct de l’état des lieux, même s’ils sont souvent établis simultanément. L’état des lieux meublé décrit l’état général du logement (murs, sols, équipements fixes), tandis que l’inventaire liste précisément chaque meuble et équipement, avec sa quantité et son état au moment de la remise des clés.
Ces deux documents doivent être signés par le bailleur et le locataire, ou par leurs représentants dûment mandatés. Ils constituent des annexes au bail meublé et ont valeur de preuve en cas de litige.
Les 11 équipements obligatoires selon le décret 2015-981
Le décret 2015-981 établit une liste précise des meubles obligatoires en location meublée. Le logement doit impérativement comporter les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets, rideaux occultants)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, couteaux, etc.)
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur si moquette, balai, serpillière, etc.)
Cette liste est un minimum légal. Le bailleur peut évidemment fournir davantage d’équipements, mais ne peut pas en retirer un seul sans risquer la requalification du bail.
Modèle d’inventaire : tableau par pièce 📋
L’inventaire doit être suffisamment détaillé pour permettre une comparaison précise entre l’état à l’entrée et l’état à la sortie. Un tableau structuré par pièce est la présentation la plus efficace et la plus opposable en cas de contestation.
| Pièce | Meuble ou équipement | Quantité | État |
|---|---|---|---|
| Chambre | Lit double (cadre + sommier + matelas) | 1 | Bon état |
| Chambre | Couette | 1 | Bon état |
| Chambre | Rideaux occultants | 2 | Bon état |
| Chambre | Armoire penderie | 1 | Bon état, poignée à gauche légèrement desserrée |
| Salon | Canapé 3 places | 1 | Bon état |
| Salon | Table basse | 1 | Bon état, légère rayure sur le dessus |
| Salon | Luminaire plafonnier | 1 | Fonctionnel |
| Salon | Étagère murale 3 niveaux | 1 | Bon état |
| Cuisine | Plaques de cuisson vitrocéramique | 1 | Bon état |
| Cuisine | Four encastré | 1 | Bon état |
| Cuisine | Réfrigérateur-congélateur | 1 | Fonctionnel |
| Cuisine | Table et chaises | 1 table / 4 chaises | Bon état |
| Cuisine | Vaisselle (assiettes plates) | 4 | Bon état |
| Cuisine | Vaisselle (assiettes creuses) | 4 | Bon état |
| Cuisine | Verres | 6 | Bon état, 1 ébréché |
| Cuisine | Couverts (couteaux, fourchettes, cuillères) | 4 de chaque | Bon état |
| Cuisine | Casseroles | 2 | Bon état |
| Cuisine | Poêle | 1 | Revêtement usé |
| Entrée / Général | Aspirateur | 1 | Fonctionnel |
| Entrée / Général | Balai + pelle | 1 jeu | Bon état |
Ce modèle inventaire est à adapter selon la configuration du logement. Chaque ligne doit décrire l’état réel de l’objet : « bon état », « usage normal », « rayure superficielle », « tache visible », « mécanisme défaillant »… L’imprécision est toujours au détriment de la partie qui ne l’a pas signalée.
Inventaire à l’entrée : ce qu’il faut vérifier avant de signer
La remise des clés est le moment crucial. Une fois l’inventaire signé, il devient la référence contractuelle opposable. Avant de signer, le locataire doit impérativement :
Tester chaque équipement : allumer les plaques, vérifier que le réfrigérateur fonctionne, actionner chaque luminaire, ouvrir et fermer chaque meuble. Un équipement défaillant non signalé sera considéré comme remis en état de fonctionnement.
Signaler toute anomalie par écrit : si un verre est ébréché, si une poignée est desserrée, si une poêle est rayée, le noter sur l’inventaire. Ces mentions protègent le locataire lors de la restitution des clés.
Prendre des photos datées : les photos complètent l’inventaire mais ne le remplacent pas. Elles constituent des preuves complémentaires en cas de litige sur l’état du mobilier. Il est conseillé de les envoyer au bailleur par e-mail le jour même afin de leur conférer une date certaine.
Comparer la liste fournie avec les équipements présents : si un équipement listé dans l’inventaire est absent, le signaler avant la signature. Le locataire n’est pas tenu d’accepter un inventaire incomplet.
Inventaire à la sortie et impact sur le dépôt de garantie
À la restitution des clés, un nouvel état des lieux de sortie est établi et comparé avec l’état des lieux d’entrée. L’inventaire du mobilier joue un rôle central dans cette comparaison : chaque dégradation constatée sur le mobilier au-delà de l’usure normale peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
En location meublée, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour le restituer si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois si des différences sont constatées.
Pour être opposable, toute retenue doit être justifiée par des devis ou des factures. Le bailleur ne peut pas retenir une somme arbitraire pour un canapé taché ou une assiette cassée : il doit prouver le préjudice réel, en tenant compte de la vétusté du bien (une grille de vétusté peut être annexée au bail).
Sans inventaire signé à l’entrée, le bailleur est dans l’impossibilité de prouver l’état initial du mobilier. Il ne peut alors effectuer aucune retenue liée à l’état du mobilier, même si des dégradations sont évidentes.
⚠️ Risques en l’absence d’inventaire ou de bail meublé en bonne et due forme
L’absence d’inventaire du mobilier annexé au bail meublé expose le bailleur à plusieurs risques :
Requalification du bail : sans la liste des équipements obligatoires du décret 2015-981, le logement peut être requalifié en location vide par un tribunal. Cela modifie radicalement les règles applicables (durée du bail, préavis, dépôt de garantie).
Impossibilité de retenir sur le dépôt de garantie : sans preuve de l’état initial du mobilier, aucune retenue pour dégradation du mobilier n’est possible. Le bailleur sera contraint de restituer l’intégralité du dépôt de garantie, quels que soient les dommages constatés.
Litige difficile à trancher : en l’absence de document contradictoire, les tribunaux considèrent généralement que le logement et son mobilier ont été remis en bon état. La charge de la preuve pèse sur le bailleur.
Pour le locataire, signer un inventaire incomplet ou sans réserve expose à des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie. La vigilance à la remise des clés est donc dans l’intérêt des deux parties.
Ce qu’il faut retenir pour un inventaire valide et opposable
Un inventaire location meublée efficace repose sur quatre conditions cumulatives : il doit être contradictoire (signé par les deux parties), détaillé (pièce par pièce, avec état de chaque bien), daté (à la remise des clés et à la restitution des clés), et annexé au bail meublé en double exemplaire. Compléter l’inventaire de photos datées renforce encore sa valeur probante. Ces précautions évitent l’essentiel des litiges entre bailleur et locataire au moment de la sortie.
