Quand deux terrains voisins sont proches, les règles d’urbanisme imposent parfois une distance minimale entre les constructions. La servitude de cour commune permet, dans certains cas, de s’en affranchir grâce à un accord entre voisins. Voici comment elle fonctionne et quelles précautions prendre.
En bref : la servitude de cour commune est un accord entre propriétaires voisins, formalisé par acte notarié, qui permet de déroger à certaines règles de distance entre bâtiments. Elle doit être publiée pour être opposable aux tiers. Cet article est informatif : demandez conseil à un notaire.
Qu’est-ce que la servitude de cour commune ?
Une servitude est une charge qui pèse sur un terrain (le fonds servant) au profit d’un autre (le fonds dominant). Dans le cas de la cour commune, les propriétaires conviennent que certains espaces non construits de leurs terrains seront pris en compte ensemble pour respecter les règles de prospect entre constructions.
À quoi sert-elle ?
- Construire à une distance plus faible d’un bâtiment voisin que celle prévue par le règlement d’urbanisme.
- Optimiser l’utilisation d’un terrain étroit.
- Faciliter un projet de construction ou d’extension.
Comment la met-on en place ?
- Un accord entre les propriétaires concernés, avec le contenu précis de la servitude.
- Un acte notarié qui la formalise.
- La publication au service de la publicité foncière pour la rendre opposable aux acquéreurs successifs.
- Le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration) en tenant compte de cette servitude.
Et si la servitude n’est pas mentionnée dans l’acte de propriété ?
Une servitude conventionnelle non publiée peut poser des difficultés d’opposabilité à un acheteur ultérieur. Avant d’acheter, faites vérifier l’acte, le plan cadastral et les servitudes par un notaire, et demandez les justificatifs au vendeur. En cas de doute, une recherche au service de la publicité foncière peut être utile.
Les précautions à prendre
- Faire rédiger l’acte par un notaire.
- Définir précisément la zone concernée et les limites de construction.
- Prévoir ce qui se passe en cas de vente d’un des terrains.
- Vérifier la compatibilité avec le plan local d’urbanisme.
À retenir
La servitude de cour commune est un outil précieux mais technique. Elle engage durablement les propriétaires et leurs successeurs : faites-vous accompagner par un notaire avant de signer.
